Az eladók reménykednek, hogy a jó világ soha nem ér véget. A vevők pedig lélegzetvisszafojtva várják, hogy vajon recesszióba fordul-e a lakáspiac 2020 során. Újra lehet majd 10MFt-os garzonlakásokat vásárolni Budapest belvárosában? Vagy az állami támogatások és az ÁFA emelés miatt újra gellert kap a piac, és tovább folytatódik a rally?
( UPDATE!!! Ez a cikk 2019 végén íródott.
Azóta berobbant a koronavírus-cirkusz. Az ingatlanpiacra gyakorolt hatásairól ide kattintva olvashatsz.
Itt pedig megtalálod a legfrisebb írásomat 2020.augusztusából: Mostmár tényleg csökkennek a lakásárak!)
Sajnos a jövőt nem tudom megjósolni. De 2018 végén írtam egy cikket (ide kattintva eléred), amiben azt fejtegettem, hogy az áremelkedés a lakáspiacon még kb 1 évig fog tartani.
Mit ad isten, igazam lett.
Na nem azért jött be a jóslat, mert Nostradamus unokája vagyok. Az ok sokkal prózaibb…
Ha ismered a lakáspiac ciklusait, meg tudod jósolni a jövőt
A lakáspiac folyamatosan ismétlődő ciklusokban mozog. Az életben a ciklus soha nem illeszkedik a fenti görbére, minden fázisának különböző kilengése és időtartama van. Egy teljes ciklus általában 8-10 év alatt fejeződik be.
A lakáspiac ciklusait egy amerikai közgazdász, Homer Hoyt fedezte fel és írta le 1895-ben. Nem véletlen, hogy az efféle kutatásokat az amerikaiak végeztek, hiszen az USA ingatlanállományát nem radírozta le a világháború, és nem volt kommunizmus sem. Így a piac zavartalanul alakulhatott.
Szóval Homer barátunk a következő törvényszerűségre jött rá:
Az ingatlanárak előre megjósolható mintát követnek, mint ahogyan az éjjelt a nappal követi.
A ciklus elemei sorrendben a következők: A lakáspiac felfutását, vagyis az Expanziót a Túlkínálat kialakulása követi, majd a piac összeomlik, vagyis jön a Recesszió. Aztán az árak stabilizálódnak, és kezdődik minden előlről. Ennek a mintának a kialakulásához szabad piac szükséges, ahol az ingatlan tulajdon szerzése nincs korlátozva, sem az állam, sem valamiféle monopólium által.
A lakáspiac árindexe Magyarországon – A kommunista időkben itthon nem voltak ciklusok az ingatlanpiacon, hiszen korlátozva volt a tulajdonszerzés. De az elmúlt 30 év alatt nagyon jól felismerhetők a grafikonon az egyes fázisok. (Forrás: MNB)
Elemezzük a fenti ábrát:
Az emelkedés 2014 óta szakadatlanul tart, és a vonal vége lefelé görbül. 5 év emelkedés van mögöttünk, és világos, hogy nem mehet így a végtelenségig. Szóval valószínűleg a piac Túlkínálatba vált, aztán jön a Recesszió. Legalábbis a világban általában így szoktak történni a dolgok.
Ha az ábra elejére pillantunk, azt gondolhatjuk, hogy “Nincs itt semmi gond, hiszen 1990-től 2008-ig szinte zavartalanul nőttek az árak…”. Ez így van. De ne felejtsük el, hogy éppen 50 év kommunista uralom alól szabadult fel az ország és ez enyhén szólva különleges helyzet volt. Nem valószínű, hogy megismétlődik.
Internet sem volt, szóval sokkal lassabb volt az információ áramlása és volt ideje az eseményeknek nyugodtan folyniuk. Nem dörgölték az arcodba naponta 15x, hogy “koronavírus” és persze a nagyanyám se gondolkodott azon, hogy bitkoint kéne venni. Nomeg aztán nem volt ennyi ingatlanspekuláns, akik az évszázad bizniszére hajtanak, hogy az egekbe tolva az árakat aztán egy szempillantás alatt itt hagyják a piacot, ha valami jobb hozamot ígérő befektetési lehetőség tűnik fel a láthatáron (lásd: MÁP+)…
Ha figyeled a médiát, egyre több ilyen szalagcímet látsz: “LASSUL A LAKÁSPIAC”,”VÁLSÁG”, “ÖSSZEOMLÁS”, stb. (Ez a cikk sem kivétel, hiszen valahogyan el kellett érnem, hogy ide kattints ???? )
A közhangulat egyre negatívabb a lakáspiaccal kapcsolatosan, és ez bizony az árakon is meg fog látszani. Pontosabban máris látszik…
A Concorde blogján olvasható cikk alapján 2014 óta lényegesen jobban drágultak a lakások Magyarországon, mint a többi EU tagállamban. Az ehhez hasonló mértékű áremelkedések még a nagy technológiai vállalatok részvényei (mint pl. a Google vagy Apple) esetén sem fenntarthatók anélkül, hogy a fundamentumok jelentősen javulnának.
Márpedig Magyarország fundamentumai
nem éppen a legjobb képet festik manapság…
Lakáspiac árindexe Magyarország vs EU (Forrás: Concorde Blog)
Igen.
Számos okot fel tudnék sorolni, de végeredményben a következő dolog dönti el a piac sorsát:
Ha vissza tekintünk az időben mondjuk 2014-re, az akkori árszintek mellett Budapesten, rövid távú bérbeadással (Airbnb) 20% körüli hozamhoz lehetett jutni. Ingatlannal. Ez egyszerűen ZSENIÁLIS, hiszen korábban a hosszú távú bérbeadással 6-8% körüli volt a megtérülés. (Csak viszonyítás éppen: Ha a bankban tárolod a pénzedet, még Te fizethetsz érte…) Szóval nem csoda, hogy mindenki, akinek volt némi pénze, ilyen zseniális hozamú ingatlant akart magának.
De mostanra az árak az egekbe szöktek, és az elérhető hozamok lecsökkentek. Ráadásul az Airbnb kompatibilis ingatlanok is szinte elfogytak… Önkormányzati és társasházi szabályozás miatt és a nagy konkurencia miatt. Vagy egyszerűen csak az eladókat elkényeztették a befektetők, és mostanra a nyócker mélyén lakó Manyi néni is azt gondolja, hogy az ő földszinti, penészes garzonjának négyzetmétere 1 millát ér.
Szóval az ingatlanok hozama mostanra 4-5%-ra csökkent.
Mire az állambácsi kijön az új állampapírral, aminek a hozama 4,9% állami garanciával, valamint az ingatlannal járó macerától mentesen…
Tehát a befektetők felpumpálták az árakat, aztán 2019 júniusában levonultak. És itt hagytak minket “egymillapernégyzetméter” kezdetű gondolatokkal a fejekben.
Ezzel nincs is semmi gond. A kérdés csak az, hogy KI FOGJA MEGFIZETNI? Mert a befektetők már nem fogják, hiszen nem kapnak megfelelő hozamot a pénzükre.
Igen, így van.
Mivel a lakáspiac 5 éve folyamatosan emelkedik, és csupán 2019 IV. negyedévében kezdtek csökkenni az árak, az a helyzet, hogy az eladók még nem fogták fel, vagyis inkább nem akarják elfogadni, hogy mi történik. Hívhatjuk ezt “ingatlanárazási buboréknak”.
Az elmúlt években az árak növekedése miatt a tulajdonosok bármilyen valóságtól elrugaszkodott elképzeléssel léptek a piacra, csupán várniuk kellett és a piaci érték utolérte őket.
De a jó világnak vége.
A napi.hu cikke szerint 2019 III negyedévében mindössze 1472 lakás cserélt gazdát Budapesten, ami 82%-os zuhanást jelent az előző évek hasonló időszakához képest. És ha valami csoda folytán ez a tendencia nem fordul vissza, hamarosan minden olyan tulajdonos csökkenteni fogja a kínálati árat, akinek valódi eladási szándéka van és nem csak “szondázza a piacot”.
Általában az okozza a túlkínálatot, hogy olyan sok új építésű lakás épül, amit a piac már nem tud felszívni, mert egyszerűen nincs már kereslet.
Most egy kicsit más a helyzet. Az áremelkedés miatt az a vásárlóközönség, aki 2014-ben mozgott az ingatlanpiacon, mostanra jelentős részben képtelenné vált arra, hogy ingatlanhoz jusson. Hiszen sokkal több potenciális vevőre számíthattunk, amikor 10MFt volt egy belvárosi garzon, mint most, amikor 30MFt-ért próbálják eladni ugyanazt.
Közben a befektetők aránya kb 50% volt. De mivel ők vagy az árfolyamnövekedésért, vagy a hozamért léptek piacra, ha már nem nőnek az árak, illetve van jobb befektetési lehetőség, ki fognak szállni, amíg lehet. Tehát ők a vevő oldalról szépen átállnak az eladói oldalra.
Az eredmény: a vevő száma drasztikusan csökken, miközben nő az eladó ingatlanok száma. Vagyis túlkínálat.
A túlkínálat kialakul, ez nem kérdés.
Az árak csökkenésnek indultak. Ez pedig már történelem, akár tetszik ez az eladóknak, akár nem.
De azért maradt még szufla a piacban, hiszen olcsó a hitel, van bőven lakásvásárlási támogatás, és alacsony a lakosság eladósodottsági szintje. Szóval nem kell egy újabb 2008-ra számítani és nem fog kitörni a világgazdasági válság. De egy Európai szinten is kiemelkedő mértékű emelkedés után elkerülhetetlen a korrekció.
Az ingatlanpiaci ciklusok érdekessége, hogy expanzió idején rohamosan növekvő lakásárak mellett a vevők egymásra licitálva tapossák egymást, hogy lakáshoz jussanak.
Túlkínálat és recesszió idején viszont távol maradnak, bár az árak csökkennek és licit helyett lehetőség lenne alkudni.
Hülyeség ugye? Pedig így van.
Ha lakást vennél, lépj a piacra most! Hiszen bőven van választék és nem kell a befektetők feneketlen pénztárcájával versenyezned! Persze ne siesd el, figyeld a kínálatot! Találd meg azokat az eladókat, akik már hónapok óta szenvednek, és segíts rajtuk. Ja, persze ha már így alakult, alkudj!
Tudom, hogy az évszázad bizniszére hajtasz és nem akarod elkótyavetyélni az otthonodat, amit az életed munkájával szedtél össze. De hidd el nekem, hogy egy lassuló piacon a túlárazás a legnagyobb hiba, amit elkövethetsz.
Ide kattintva olvashatsz bővebben a túlárazás hatásairól.
Itt találsz további, hasznos cikkeket:
Ingatlaneladás - 10 hiba, ami miatt rossz üzletet csinálsz
Ingatlanbuborék - Budapesten már fújódik...?
Ha eladnád a lakásodat, vagy ingatlant vásárolnál, fordulj hozzám bizalommal!
Tájékoztatunk, hogy hozzászólásod csak utólagos jóváhagyás után jelenik meg a weboldalon.
Hozzászólások (1)
Barbara Pant
2020. márc. 31. 16:50
Nagyon jo iras.Well done.