1132 Budapest Victor Hugo u. 41.

Lakásárak alakulása a koronavírus után - lesz drasztikus áresés?

 

Nem akarok nagyképűnek tűnni, de úgy néz ki, hogy meg tudom jósolni a jövőt. Ugyanis tavaly írtam egy cikket arról, hogy 2020 valószínűleg a korrekció éve lesz az ingatlanpiacon. Aztán idén januárban megírtam a folytatását: “Lakáspiac 2020 - vajon összedől idén minden?” címmel. Mindkettő írás témája az volt, hogy a lakásárak csökkeni fognak.
Akkor még fogalmunk sem volt arról, hogy mi a fene az a koronavírus. Egyszerűen abból indultam ki, hogy ha követjük ingatlanpiac ciklikusságát, akkor recesszió következik.

Aztán jött a koronavírus.
Az ingatlanpiac pedig megfagyott.

Azt hiszem, kéne vennem lottót...

 

Akkor most tegyük félre a viccet. Hogyan is alakulnak ezután a lakásárak?

Ami jelenleg történik a világban, ahhoz foghatót soha nem tapasztaltak az aktív korú generáció tagjai, ezért nagy felelőtlenség, ha valaki azt állítja magáról, hogy ő márpedig meg tudja mondani a tutit, vagyis, hogy mi lesz ez után, milyen ingatlanpiacra fogunk megérkezni, ha elvonultak a viharfelhők. Az előző bekezdésben tett nagyképű kijelentéseim ellenére én sem vállalkozom erre. Szeretném leszögezni, hogy csak valószínűségekről fogok beszélni.

Bár koronavírus helyzet biztosan nem jelent jót sem a lakásárak tekintetében, sem a gazdaság más szegmenseiben, a helyzet az, hogy nem maga a vírus okozza a legnagyobb bajt. Persze emberek megbetegszenek, vannak, akik meg is halnak és ez szörnyű. De influenzában is sokan halnak meg minden évben, az mégsem hír. A probléma a karantén, nomeg a pánik. És az, hogy a tévé, a rádió, az összes blogger, youtubber, és celeb arra használja a koronavírust, hogy látogatottságot szerezzen. Ezért aztán a csapból is folyik a sok féligazság, és dezinformáció.

A legjobb példája az a cikk a 24.hu-n, ami arról ír, hogy a koronavírus miatt fellendült az ingatlanpiac:

Már bocsánat, de ez nettó baromság.

(Igaz, a cikk nem is arról szól, ami a címe, hanem arról, hogy mivel zuhanórepülésben vannak a tőzsdék és ezért a befektetők egy része esetleg dönthet úgy, hogy inkább az ingatlanpiacot választja...)

 

Hogy ez mennyire nem igaz, az látható az ingatlan.com hirdetési statisztikájából, amelyben mutatja, hogy mennyit csökkent a látogatottság a koronavírus helyzet kitörése miatt.

A lakásárak alakulására kihat a kereslet csökkenés 
A lakásárak alakulására kihat a kereslet csökkenés

 

Az igazság az, hogy március 10. óta gyakorlatilag nincs vevő a piacon.

De ennek semmiféle fundamentális oka nincs, azon kívül, hogy mindenki otthon gubbaszt. Meg vagyok győződve arról hogy ez az állapot csak ideiglenes.

Gondoljunk bele: Az nem nagyon valószínű, hogy egy csapásra mindenkinek megoldódtak a lakás-gondjai és minden befektető az összes létező pénzét eltette a ládafiába és senki nem akar többé lakást venni. (Főleg egy olyan országban nehéz ezt elképzelni, ahol a lakosság 80%-a kizárólag ingatlanbefektetésben tud gondolkodni).

Szóval ezek az igények nem múltak el.

Csak most karantén van, tehát a lakás-kérdés el van napolva.

 

Az ingatlanpiac lomha állat, a lakásárak lassan változnak

Az egy-két hetes, de még a két-három hónapos vészhelyzetet is kibírja a piac különösebb megrázkódtatások nélkül.

A lakásárak lassan változnak 
A lakásárak lassan változnak

Az ingatlanpiacnak van éven belüli hullámzása, aszerint, hogy az embereket éppen mi foglalkoztatja. Két uborkaszezon van:

  • Az egyik a karácsony környéke. Nagyjából dec 15-től jan. 15-ig a népek el vannak foglalva azzal, hogy egymást tapossák a plázában a lapostévéért, illetve hogy ipari mennyiségű bejglit gyártsanak és toljanak be az arcukba. Ez nagyjából egy hónap, amikor a forgalom és a tranzakciószám a töredékére esik.
  • A másik holtszezon a július-augusztus. 40 fok meleg van, a város kihalt, az emberek pedig a Balatonnál vagy Krk szigetén költik a pénzüket. A lakáspiac pedig alaphangon ketyeg.

Nem akarom bagatellizálni a dolgot, de mostani „karantén” helyzet egyelőre csupán egy újabb uborkaszezon.

 

A tulajdonos hosszú ideig képes tartani az ingatlanát

Az ingatlannak ugyanis megvan az a tulajdonsága, hogy nem romlik meg. Ezért a tulajdonosa évtizedekig is tudja tartani, hacsak nincs valamilyen kényszerhelyzet, ami az eladásra sarkallja.

Kevesebb a vevő? Nagy kaland… A legtöbben akkor sem reccsennek meg, ha nem 2 hónap alatt megy el a lakás, hanem 6 hónap alatt.

Ezért az eladók inkább vissza fognak lépni az eladástól ahelyett, hogy drasztikus árcsökkenésbe kezdjenek. A jelszó: „Nem akarom elkótyavetyélni, nem kenyérre kell...”

Lesz, aki bajba kerül, és eladásra kényszerül, de lesz olyan is, aki inkább nem ad el, és kilép a piacról. Így összességében nem nő robbanásszerűen az eladásra kínált ingatlanok száma.

 

Borúra derű jön, mint mindig

Szóval, ha a vész lemegy néhány hónap alatt, az különösebben nem fogja megrázni a piacot, hiszen egyébként is van olyan időszaka az évnek (kettő is) amikor egy-két hónapig lelassulnak az események.

Ráadásul mikor az emberek visszajönnek a téli / nyári szünetről, a forgalom mindig megugrik, mivel aki félretette a lakás-kérdést, annak az igénye nem múlt el. Sőt, sokszor ilyenkor érik meg az elhatározás. És amikor a “szünetről” visszajön a vevő, vásárolni fog. Ezért a 2 legerősebb hónap az ingatlanpiacon rend szerint a márciusi és a szeptemberi.

Most ugyanerre számítunk. Az elmaradt vásárlásokat a vevők be fogják pótolni.

Ha elmúlik a kényszer szabadság, biztos vagyok benne, hogy mindenki kapkodni fog, ahogy csak tud, hogy behozza a kiesett lemaradást. Az emberek mindent el fognak követni, hogy minél előbb visszaálljunk a régi kerékvágásba.

 

Különbségek és hasonlóságok 2008 - 2020

2008-ban az ingatlanpiacról indult a válság. Pontosabban a jelzáloghitelek piacáról.

Egy csapásra eltűnt a banki finanszírozás, ezzel a vevők 80%-ánál lehetetlenné vált a vásárlás.

Ugyanakkor a CHF, JPY, EUR árfolyam emelkedése miatt tömegek kerültek olyan helyzetbe, hogy nem tudták fizetni a jelzáloghitelüket, ezért eladni kényszerültek az ingatlanukat. Ez a kínálat drasztikus emelkedését okozta. Erős eladási hullám párosult egy olyan helyzettel, amikor nincs vevő, hiszen elzárták a hitel-csapot.

Józan paraszti ésszel belátható, hogy amikor egy termék kínálata a többszörösére emelkedik, de nincs vevő, aki megvegye azt, nem lehet más az eredmény, mint drasztikus árcsökkenés.

Az ingatlantulajdonosok még így is nettó nyerőben vannak

Érdemes megvizsgálnunk az arányokat, hogy mi is volt a „drasztikus” lakásár zuhanás:

Lakásárak indexe MNB

  • 2008-tól 2013-ig országos átlagban mindössze 20%-ot estek az árak
  • 2013 és 2019 között pedig 200%-kal nőttek.

Tehát az ingatlan tulajdonosok még így is nettó nyerőben vannak.

A vevőknek pedig sajnos rossz hír, hogy árcsökkentés helyett az eladók legtöbbször inkább úgy fognak dönteni, hogy nem adnak el és kész.

 

A lakásárak csökkennek. De az esés nem lesz drasztikus!

Ezúttal nem az ingatlanpiacról indul a válság, ezért a lakásárak esése várhatóan nem lesz drasztikus.

Főleg azért nem, mert állambácsi március 18-tól moratóriumot hirdetett a jelzáloghitelek törlesztőire és kamataira. Tehát az senkit nem kényszerít majd térdre, hogy nem tudja fizetni a jelzálogot.

Illetve azt sem látszik, hogy miért döntenének a valós vásárlási igénnyel rendelkező potenciális vásárlók tömegei úgy, hogy a vész elmúltával nem fognak vásárolni. Hiszen van hitel dögivel, a bankok nem győzik kihelyezni. Sőt, állami támogatás is van bőven az otthonteremtésre. A betéti kamatok még mindig a béka feneke alatt tartózkodnak, sőt, nem valószínű, hogy emelkedni fognak, hiszen az visszafogná a gazdaságot.

A lakásárak csökkenése 2019 júniusa óta tart

Nem azt mondom, hogy egyáltalán nem fognak csökkeni az árak. Hiszen a piac tavaly nyár óta lassul, és ez tovább fog folytatódni idén. De sem eladói nyomás nem lesz, és a vevők tömeges visszalépése sem valószínű. Ezért a piac egyensúlya nem fog felborulni.

Igen, vannak emberek, akik elveszítik a megélhetésüket. És vannak olyanok is, akiknek nincs megtakarításuk és ők most komoly bajban vannak.

De akinek nincs pénze, az nem is volt potenciális lakásvásárló...

 

Az eladók kitartják az árat

Érdekes tünete a mostani piaci helyzetnek, hogy jelenleg nagy a különbség a hirdetési árak és a tényleges eladási árak között.

Az eladók gyomra nehezen veszi be, hogy a helyzet megváltozott és a vevők már nem hajlandók licitálni, így a korábban kigondolt „millapernégyezetméter”-t nem akarja senki kifizetni. Ezért jelenleg számos, túlárazott, eladhatatlan lakás prosodik és rohad eladatlanul az ingatlanpiacon.

A kínálati lakásárak torzítanak

Ennek az az oka, hogy a legtöbb eladó, mielőtt piacra lép úgy árazza be az ingatlanát, hogy felcsapja valamelyik hirdetési portált, megnézi a környéken hirdetett – túlárazott - lakások árait. Majd eldönti magában, hogy az ő lakása a legszebb és legjobb, aztán a látottak alapján piacra lép egy 20-25%-os felárral... és persze várhatóan besül a mutatvány.

Megkérdezhetnéd, hogy honnan tudom, hogy túlárazott lakások hirdetéseit nézi? A válasz: azok a lakások, amiket jelenleg hirdetnek, azok nincsenek eladva. A kiírt összegek kínálati árak. Amik legtöbbször nem mások, mint az eladók fejében lévő „vágyálmok”. De a tényleges piaci értékhez nem sok közük van.

A végeredmény:

Hosszú, akár 6-12 hónapos értékesítési időre, és nagyobb, akár 8-10%-os alkukra lehet felkészülni.

 

Lesznek, akik bajba kerülnek. Ez lehetőség a vevők számára

Akik mostanában vettek új lakást, és azt a jelenlegi ingatlanuk eladásából próbálják finanszírozni, ők komoly gondban vannak jelenleg.

Lesznek olyan vállalkozások, vagy magánszemélyek, akiknek nincs elég tartalékuk, hogy kibírják ezt az időszakot. Ők szintén rákényszerülhetnek arra, hogy árat csökkentsenek, és gyorsan szabaduljanak az ingatlanjuktól.

 

Az Airbnb leállása a hosszútávú bérlakás piacon okoz túlkínálatot

Na igen, az Airbnb-seknél komoly a baj. A stabilnak vélt üzleti modell egy pillanat alatt csuklott össze.

De ettől függetlenül valószínűleg ők sem fognak tömeges eladásba. Hiszen korábban jóval kedvezőbb áron vettek ingatlant és újra beszállni a bizniszbe nagyon nehéz lenne. Ezért inkább a hosszútávú bérlakás-piacon fognak szerencsét próbálni, és minden áron tartani fogják az ingatlanaikat, számítva arra, hogy egyszer visszatér majd a jó világ.

Ez a kiadó lakásoknál jelenthet drasztikus kínálat növekedést, amit a külföldi egyetemisták távolmaradása miatt nem valószínű, hogy a piac fel tud majd szívni. Az eredmény: csilli-villi, felújított, kacsalábon forgó lakások megfizethető áron.

 

A hosszútávú bérleti díjak csökkennek ezért a befektetők száma fog csökkenni.

Az előzőek alapján túlkínálat lesz bérlakásokból.

Tehát a bérleti díjak csökkenni fognak.

Ezzel csökken az ingatlanokból kisajtolható hozam, ami már jelenleg sem túl acélos. Jelenleg a 4-5%-os hozam már jónak mondható.

Nem csoda, hogy a MÁP+ felborította a piacot a majdnem 5%-os, kockázatmentes ígéretével.
(Az persze már másik kérdés, hogy aki nem olvassa az apróbetűt, az a “kockázatmentes” befektetéssel is képes bukni reál értéken. Ugyanis a MÁP+ nem infláció követő. És ha az infláció 4,7%, mint idén januárban, akkor a MÁP+ első féléves 3,5%-os hozama 1,2%-os veszteséget jelent…)

szuperallampapir_es_inflacio
A MÁP+ és az infláció összefüggése. Ha emelkedik az infláció, elszáll a pénzed... (Forrás: etikuspenzugyek.hu)

 

Az ingatlanárak emelkedésének fő okozója a rövid távú bérbeadás (Airbnb) volt, hiszen 2014-es árszintekhez nézve 20% körüli hozamot lehetett elérni ingatlannal.

Csoda, hogy a vevők taposták egymást, hogy ingatlant vásárolhassanak?

Korábban a rövid távra kínált bérlakások miatt hiány volt a hosszú távú bérlakások piacán. Ezért egy jobb lakásnál licitáltak egymásra a bérlők. De most dömping lesz hosszútávú bérlakásból. A bérlők válogathatnak. És persze alkudhatnak...

 

Ha esnek a bérleti díjak, a hozamok tovább fognak romlani. És a befektetők lelépnek...

A kérdés, hogy ki fog vásárolni mondjuk 3%-os hozam szinten?

Ja, ez nem nettó hozam, ebből még ki kell fizetni az adót, a közjegyzőt és félre kell tenni a várható felújításokra is.

Jó üzlet? Hát nem nagyon…

Mikor érdekelné a befektetőket az ingatlan?

Ha mondjuk egy 7% körüli hozam kisajtolható lenne.

 

Hogyan érhető el a 7%-os hozam? Alapvetően két út van:

  1. Ha mondjuk az átlagfizetés megduplázódik máról holnapra, és a bérlők egy 30MFt-os garzonért 100eFt helyett 175eFt-ot képesek és hajlandók kifizetni bérleti díjra.
  2. A bérlő ugyanúgy 100eFt-ot fizet. A 30 MFt-os lakás ára viszont lecsökken 17,2 MFt-ra….

 

A világ ebben az évben elrágódik a koronavírus-mizérián, ezért a turisták valószínűleg sokkal kisebb számban jönnek majd.

De valószínűleg remélhetőleg jövőre visszaáll a dolgok rendje és újra jönnek majd a külföldiek.

Akkor számos lakás visszavándorol majd az Airbnb bizniszbe, szűkül a hosszútávú bérlakások kínálata.

Ez megállítja majd a bérleti díjak esését, hiszen megint hiány lesz, és a bérlők kénytelenek lesznek magasabb árakat fizetni.

 

 

Akkor foglaljuk össze: milyen lakásárak várhatók a koronavírus után?

Szóval ha feltételezzük, hogy nem halunk meg mind, (ami azért valószínű), akkor az élet szépen lassan visszatér majd a régi kerékvágásba. Bár azért az nem lenne rossz, ha megmaradnának a Velencei csatornákban a delfinek, Kínában a tiszta levegőjű városok, valamint a dugómentes belvárosok…

Amire mérget lehet venni, az, hogy a lakásárak 2014-től 2019-ig tartó szárnyalása véget ért és folytatódik a piac “lehűlése”, amit 2019 nyarán a MÁP+ indított el.

A legtöbb forrás azt írja, hogy 2019-ben még összességében nőttek az ingatlanárak, ami igaz is. Hiszen a CSOK-kompatibilis családi házak, illetve új építésű ingatlanok árait tovább fűtötték az állami támogatások. A belváros “befektetői” piacán, valamint a lakótelepeken viszont már tavaly elindult a csökkenés .

Drasztikus árzuhanás azért valószínűleg nem lesz. De a lassú csökkenés valószínűleg folytatódik.

Ezzel együtt nőnek az értékesítési idők, és jellemzők lesznek a nagyobb, akár 8-10%-os alkuk is.

 

Tanácsom az eladóknak:

Ha tényleg komoly az eladási szándék és el van döntve, hogy pénzzé kell tenni az ingatlant, lassuló piacon indokolt minél előbb a piacra lépni!

Hiszen az idő múlásával az árak csökkennek.

Persze lehet várni is.

A gond csak az, hogy nem tudni, hogy mennyit kell várni.

Lehet 6 hónap, de lehet 5 év is.

Ki tudja?

 

Tanácsom a vevőknek

Érdekesen működik a világ.

Amikor száguldanak a lakásárak, a vevők egymást tapossák, hogy eszméletlenül magas árszinten licitálhassanak és ingatlant vásárolhassanak.

Amikor meg jön a recesszió és jó áron lehetne vásárolni, akkor bedugják a pénzt a párna alá, és rácsücsülnek. Várnak, hogy tovább essenek a lakásárak, és majd jó áron tudjanak ingatlant vásárolni. De vajon honnan fogják tudni, hogy a piac elérte a mélypontját?

A válasz egyszerű: Sehonnan.

Akkor fognak kilépni a piacra, amikor majd bemondja a tévé, hogy újra pörög az ingatlanpiac. De akkor már késő lesz. És újra vásárolhatnak majd magas áron...

Vírus helyzet ide vagy oda, MOST kellene vásárolni.

Gondolj bele: az eladók április végére valószínűleg teljesen frusztráltak lesznek, hiszen 60 napja a kutya sem emeli rájuk a telefont.

Szerinted mikor van esélyed komoly alkura? Most, vagy amikor elvonulnak a viharfelhők?

 

 

Itt találsz további, hasznos cikkeket:

Én már egy szöget sem verek be, majd a vevő felújít, ha akar! - Eladásgátló tévhitek az ingatlanpiacon 5.

Mostmár tényleg elindult a lakásárak csökkenése

Ingatlaneladás - 10 hiba, ami miatt rossz üzletet csinálsz

Ingatlanbuborék - Budapesten már fújódik...?

 

Ha eladnád a lakásodat, vagy ingatlant vásárolnál, fordulj hozzám bizalommal!

 

Mlinárik Márton

Ingatlanspecialista, Tulajdonos

 

 

 

 

Címkék

Hozzászólások (2)

  • Bence Marika

    2020. ápr. 29. 08:42

    Szerinted mikor van esélyed komoly alkura? Most, vagy amikor elvonulnak a viharfelhők?.. ez itt a reklam helye, ugye?
    En meg varok az otthoni ingattlan vetellel, addig is olaszországba fektetek be, es ha majd itt kiporog, akkor majd egy stabil realis aron lakast fogok venni otthon, ..es vegre hazakoltozok!

     

  • Mlinárik Márton

    2020. máj. 6. 13:14

    Kedves Marika! A koronavírus-válság olyan gyorsan jött, hogy az eladóknak még nem volt idejük lereagálni azt. Ha eltelik még 3-4 hónap és továbbra sincs eladva a lakásuk, az önbizalmuk minden bizonnyal meg fog törni. Én azt gondolom hogy mostanában már érdemes megpróbálkozni az eladóknál egy egészséges alkuval.
    Ha viszont arra vársz, hogy mikor lesz nyilvánvaló a viharfelhők elvonulása, akkor sajnos már mindenki más is tisztában lesz vele. Szóval akkor már romlik az alkupozíció.

Új hozzászólás

Tájékoztatunk, hogy hozzászólásod csak utólagos jóváhagyás után jelenik meg a weboldalon.


Ide kattintva elolvashatja az adatvédelmi tájékoztatót.

Hírmondó

Iratkozz fel most és légy naprakész, havonta friss hírekkel jelentkezünk!

Ide kattintva elolvashatja az adatvédelmi tájékoztatót.