1132 Budapest Victor Hugo u. 41.

Mostmár tényleg elindult a lakásárak csökkenése

A lakásárak növekedését 2019 májusában elakasztotta a „szuperállampapír” bevezetése, hiszen a befektetők kaptak egy jó alternatívát az ingatlanbefektetéssel szemben. Aztán jött a koronavírus és a piac megfagyott. A legtöbb ingatlan tulajdonos mégis azt mondja, hogy szerinte nem indult el a lakásárak csökkenése. No hát akkor nézzük meg, hogy mi is a helyzet a „poszt-covid” ingatlanpiacon:

 

Az eladók a szívükhöz kapnak, amikor szembesülnek azzal, hogy tényleg elindult a lakásárak csökkenése

A munkánk része, hogy felértékeljük az ügyfeleink ingatlanát piacra lépés előtt. Jelenleg szinte minden lakástulajdonos jóval alacsonyabb javasolt eladási árat kap, mint amennyire gondolt. Ennek sok oka van, a személyes kötődéstől kezdve az hirdető portálokon lévő kínálati árak szentírásként kezeléséig.

De manapság inkább az okozza a tulajdonosok „eltájoltságát”, hogy hozzá lettek szokatva a jó világhoz.
Hiszen 2014-től 2019-ig az ingatlanárak éves 10-30%-ot nőttek... 

Vegyük egy átlagos eladót, akinek a saját ingatlana a szíve csücske, ami mindennél többet ér.
Kitalál magának egy teljesen irreális, piaci értéknél 25%-kal magasabb árat. Meg még rátesz egy kis alkut, stb. Piacra lép... és mit ad isten, a piac utól éri az elképzelését.
És eladja a lakását a piacra lépéshez képest 1 éven belül, 25%-kal magasabb áron.
No nem azért, mert ő ekkora professzor.Hanem mert a piac az eladó mellett van.

Vagyis volt eddig...

Tetszik, vagy nem, a lakásárak csökkenése mostanra tény...

 

A lakásárak csökkenése mostanra már vitathatatlan tény

Nézzük meg, hogy mi változott az elmúlt időszakban: 

2019 óta a piac stagnál, most pedig elindult a lakásárak csökkenése. A vevők már nem vesznek meg mindent és bármit csillagászati árakon. Az a világ már elmúlt. 

Az eladók gondolatvilága viszont nem változott. Megnézik a hirdető portálokon az alapból túlárazott portékát. Az persze nem tudatosul bennük hogy kínálati árakat látnak. Ugyanúgy hozzá teszik a szerény kis 25%-os felárat (mert ugye nem akarom elkótyavetyélni, nem kenyérre kell...) Majd várnak... 
De a piac többé már nem éri utól az irreális elképzeléseket. A legtöbb esetben az eladók még addig sem jutnak el, hogy megcsörrenjen a telefon.

A mindenki által látható felületeken, vagyis a hirdetőportálokon látható árcsökkenés azomban jóval alacsonyabb. Az eladók azt hiszik, hogy 2019-ban vannak, és nem nagyon akaródzik elfogadni, hogy ez már 2020. És a lakásárak csökkenése bizony valós dolog.

A problémát az okozza, hogy amikor elkezd lefelé hűlni a piac, és a valós érték esik mondjuk 5%-ot, a kínálati árak nem követik a változást, mert az eladók még reménykednek. El kell telnie 6-12 hónapnak, mire belátják, hogy a piac tényleg változik. Addig viszont az eladók, akik a piacra lépnek, a szokásos, 25%-os túlárazással lépnek piacra, ami mostmár 30%-ot jelent, ugyanis a lakásárak csökkenése benidult. Lehet, hogy kicsit nehezen követhető, amit leírtam... A lényeg, hogy a jelenlegi időszakban, amikor a recessziós folyamat az elején tart, nő a "szakadék" az eladók és a vevők között. A kínálati árak még nem változnak, de a vevők már csak alacsonyabb árszinteken vásárolnak.

 

Grafikonon látható az ingatlanárak csökkenése
A panel lakások árindexén egyértelműen látszik a csökkenés. A tégla lakásoknál még nem ilyen egyértelmű az irány, hiszen ezekben a számokban nem csak a mostanra teljesen belassult belvárosi kerületek tartoznak bele, hanem a kertvárosi, családi házas területek is. A családi házak piacában pedig még tartják a lelket az állami pénzek, illetve a vírus miatti #maradjotthon is ide irányította a vásárlók jó részét. (Forrás. DH barométer)

 

De van olyan szegmense is az ingatlanpiacnak, ahol nem esnek az árak!

Az eladók és a vevők hajlamosak az ingatlanpiacot egy nagy, oszthatatlan egészként értelmezni és azt gondolják, hogy ha leírja az újság, hogy ebben az évben 5%-ot nőttek az ingatlanárak az országban, akkor az egyaránt igaz lesz a havanna lakótelepi panelre, a budai villára, és a Nógrád megyei zárt kertre egyaránt. Holott ez nem igaz, hiszen teljesen más demográfiai, pénzügyi, munkaügyi stb. tényezők hatnak az előbb felsorolt 3 szegmensre. Szóval simán előfordulhat, hogy a panel árak nőttek 15%-ot, a budai villa értéke csökkent 20%-ot, a zárt kert piaci ára pedig 10%-kal nőtt. A végeredmény így is 5% lesz...

 

A "poszt-covid" ingatlanpiacot kettősség jellemzi: Éves csúcsokat döntő tranzakció és érdeklődés számok párosulnak áreséssel. 

 

A növekvő tranzakció szám és érdeklődés a piac visszapattanásának a bizonyítéka. A koronavírus miatt mindenki begubózott. De ezzel a legtöbb ingatlan vásárló szándéka nem múlt el a koronavírus miatt. Csupán csak félretette az elképzelését egy időre.
Aztán mostanra kiderült, hogy valószínűleg mégsem patkolunk el mindannyian. Sőt, az embereknek már tele a puttonyuk a koronavírus-hisztivel. És az élet visszatért a régi kerékvágásba, a márciusra-májusra beütemezett ingatlanvásárlások pedig szépen feltorlódtak a nyári hónapokban.

 

Az érdeklődés növekedése mellett valósul meg a lakásárak csökkenése
Érdekes kettősség látható a koronavírus utáni ingatlanpiacon: A kereslet vissza állt normális kerékvágásba, sőt, a tavalyi évhez képest még több az érdeklődő... (Forrás: ingatlan.com)

Tranzakciószám az ingatlanpiacon 2020-ban
A tranzakció szám alakulásán jól látható a piac visszapattanása. Tehát ugyanannyi lakás cserél gazdát, mint az előző években, 
mégis a lakásárak csökkenése tapasztalható (Forrás: DH barométer)

 

Arról nem beszélve, hogy a Győrfi Pál meg a #maradjotthon generált egy más típusú keresletet is. Hiszen az a család, aki egy kisebb méretű lakásban összezárva kellett, hogy átvészelje a hómofiszt meg az ílörninget, olyan mértékben sokallt be, hogy azonnal nyaralókat meg kertes házakat kezdett nézegetni. És aki tudja, meg is lépi a váltást, hiszen mindjárt itt a második hullám...

 

Ketté szakadt az ingatlanpiac:
A nyaralók piaca most pezseg csak igazán, Budapest belvárosában viszont rossz világ jár az lakáseladókra.

 

Budapesten tehát elindult a lakásárak csökkenése

A belvárosi ingatlankeresők nagy része mostanra a nagyobb tavaink partján tapossa egymás sarkát és veri fel a környék árait. Így viszont ők szépen elmennek a városból, sokszor a lakásukat is eladják. Így nem csak a kereslet megy el velük, hanem még plusz eladó ingatlant is tesznek a piacra, amivel a kialakulóban lévő túlkínálatot erősítik.

 

A nyaraló piac most pezseg igazán
Amíg a városokban megfigyelhető a lakásárak csökkenése, a nyaralók piacán mindenhol árnövekedés tapasztalható (forrás: ingatlan.com)

 

Budapest és a városok áremelkedését (főként) a spekulatív tőke okozta.

Ha az emberek csak saját használatra vennének ingatlant, semmi gondunk nem lenne. Vagyis sokkal kevésbé reagálna a piac pl. a mostani helyzetre. Viszont azzal, hogy az ingatlanpiac a spekuláció színtere lett, olyan hullámok generálódnak a piacon, amiket a kapzsiság és a félelem hajt, fel és le cibálva az árgörbét, ahogy az a tőzsdén is történik.

A befektető ugyanis rendkívül motivált, hogy olyan befeketetési eszközhöz jusson, ami neki a banki kamatoknál és a kötvények kamatánál több hozamot fizet. Nem az számít, hogy 30 vagy 50 MFt-ba kerül egy lakás. Hanem az, hogy milyen HOZAMOT produkál. 

2014-es árszinteken az Airbnb (vagyis a rövid távú bérbe adás) 20-25% hozamot produkált INGATLAN ALAPON! 

Csoda, hogy az orosz, a kínai, az izraeli és az összes nyugat-európai befektető is Budapesten akart ingatlant vásárolni?

De most, hogy az Airbnb leállt, és iszonyú túlkínálat van a hosszútávú bérlakás piacon, a bérbeadásból származó bruttó bevétel 5% alá csökkent. Ez már nem olyan acélos..

Főleg, ha mellé tesszük a „szuperállampapír” 4,9%-os hozamát...

 


A külföldi befektetők is érdekes mintát produkálnak. A magyar hirdető portálokra érkező látogatók száma több helyen nőtt az elmúlt évhez képest, de mégis lényegesen kevesebb a konverzió, vagyis az az eset, amikor a nézelődésből tényleges érdeklődés lett. (forrás: Ingatlan.com)

 

Meddig tart a lakásárak csökkenése?

Jelenleg Budapest belvárosa „túlvett” állapotban van.

Hogy honnan tudom?

  • felújítandó lakás gyakolatilag nincs a piacon.
  • ellenben minden héten kapok megkeresést befektetőktől, akik tavaly bevásároltak 2-3 ingatlant, felújították, most meg el kéne adni...
  • ha mégis van felújítandó lakás a piacon, akkor azt közel olyan áron próbálják eladni, amennyiért az ember már FELÚJÍTOTTAT is kap.
  • A VII. kerületben van jelenleg összesen 700 db 2 szobás ingatlant hirdetnek. Ha rászűrök a felújított kategóriára, 460 db marad. Tehát a piacon lévő ingaltanok 65%-a frissen felújított, csilli-villi portéka. Ebben a helyzetben nincs az a home staging, ami segít az eladón...

Lakásár-jövedelem mutató
A fenti grafikon az MNB 2020 júniusi lakáspiaci jelentéséből származik. Látható, hogy jövedelem arányosan Budapest mostanra a 4. legdrágább főváros lett Európában. Olyan nagyvárosokat utasítottunk magunk mögé, mint Brüsszel, Róma, vagy London. Érthető, hogy miért szükségszerű a korrekció...

 

Persze a turizmus majd valószínűleg újra elindul, hiszen mostanra azt gondolom mindenkinek világos, hogy a nem a koronavírus fogja kipusztítani az emberiséget. Viszont az lakásárak növekedése, a NAV eszmélése, és a szabályozások miatt az Airbnb (rövid távú bérbeadás) sem olyan zseniális üzlet már, és nem fűti majd tovább a piacot.

Aztán ne fejeltsük el, hogy van még itt néhány egyéb körülmény is, ami erőteljesen befolyásolhatja a piacot és ami miatt nagyon valószínű a lakásárak csökkenése:

  • Jön a 2021 január, vagyis a moratórium vége, amikor várhatóan egy újabb nagy adag eladó lakás kerül a piacra amiatt, mert a tulajdonosuk nem tudja fizetni a jelzáloghitelét.
  • Koronavírus második kör...
  • A Covid miatti világválság (ruhaipar, turizmus, légitársaságok, autógyárak, stb...)

 

Ha úgy döntesz hogy kivársz, készülj fel, hogy akár 10 évig tarthat, mire újra jó világ jön

A legutolsó válság idején 5 évig tartott, mire elértük a mélypontot. Ez akkor átlagosan 25% körüli árcsökkenést jelenetett. Én azt gondolom, hogy ez most is reális forgatókönyv lehet. De látva a gazdaság visszapattanását, talán nem kell ekkora eséssel számolnunk.

Tehát aki ingatlan eladásban gondolkodik és nem újabb ingatlan vásárlás miatt adja el a mostani lakását, érdemes várnia a dologgal. Ugyanakkor a legutolsó ingatlanpiaci ciklus 11 évig tartott. 2008-ban fordult recesszióba és 2019-ben ért a csúcsra. Szóval ha igazán jó áron akarsz eladni, akkor lehet, hogy akár 10 évig tartanod kell az ingatlanodat.

 

Honnan tudom, hogy újra eljön majd a jó világ?

Az ingatlanpiac ciklusairól szóló cikkemben leírtam, hogyan hullámoznak az ingatlanpiacok már több, mint egy évszázada (legalábbis azóta rögzítik az adatokat). A borúra derű jön majd.

Az árcsökkenés soha nem lesz olyan drasztikus (hacsak nem tör ki háború, vagy valami természeti katasztrófa), mint amilyen a legutóbbi emelkedés volt. 

Az okok egyszerűek:

  • A föld népessége egyre nő. És a népesség nagy része Európában akar élni...
  • Ezen kívül a magyaroknak saját-ingatlan-fétisük van, ezért inkább 30 évre eladósodunk, csak rajta láthassuk a tulajdoni lapon a nevünket.
  • Az emberiség történelme válságok és fellendülések sorozata. Minden válságot fellendülés követ. a borúra előbb-utóbb derű jön majd.

Szóval kedves eladók, szorítsátok össze a fogatokat, mert fordult a kocka.

És kedves vevők, MOST tessék vásárolni!

 


Itt találsz további, hasznos cikkeket:

Ingatlanbuborék - Budapesten máris fújódik?

Lakáspiac 2020 - Vajon összedől idén minden?

Ingatlaneladás - 10 hiba, ami miatt rossz üzletet csinálsz

Biztos vagyok abban, hogy mennyit ér a lakásom - Eladásgátló tévhitek az ingatlanpiacon 1. 

 

Ha eladnád a lakásodat, vagy ingatlant vásárolnál, fordulj hozzám bizalommal!

 

Mlinárik Márton

Ingatlanspecialista, Tulajdonos

 





 

 

 

Címkék

Hozzászólások (0)

Új hozzászólás

Tájékoztatunk, hogy hozzászólásod csak utólagos jóváhagyás után jelenik meg a weboldalon.


Ide kattintva elolvashatja az adatvédelmi tájékoztatót.

Hírmondó

Iratkozz fel most és légy naprakész, havonta friss hírekkel jelentkezünk!

Ide kattintva elolvashatja az adatvédelmi tájékoztatót.