Ingatlanárak 2021 - Itt a recesszió

Vajon hogyan alakulnak az ingatlanárak 2021-ben? Az ingatlanpiac lendületet kap, és újra emelkedés kezdődik, vagy végleg kipukkan a lufi és összedől minden? A jövőbe sajnos én sem látok. De van számos infó, ami alapján következtetni lehet arra, hogy merre haladnak majd a dolgok.

Az ingatlanárak 2021-ben csökkenni fognak

Az árgörbe csúcsát már 2019 nyarán magunk mögött hagytuk. most, 2020 vége felé lassan minden szereplő számára nyilvánvalóvá válik, hogy az árak szakadatlan növekedése már a múlté. A piac lassul, az eladási idő drasztikusan nő, az eladó lakások száma is nő, a vevő szám viszont drasztikusan csökken. És minden valószínűség szerint ez lesz majd ingatlanárak 2021-es tendenciája.

A lenti táblázat máris rengeteg információt ad nekünk az ingatlanárak 2021-ben várható alakulásával kapcsolatosan, ezért érdemes kielemeznünk:

 

Az ingatlanárak elmúlt években jellemző mozgása alapján következtethetünk, hogy hogyan alakulnak majd az ingatlanárak 2021-ben

 

A grafikon az ingatlanárak negyedéves változását mutatja 2015-2020 között. Hangsúlyoznám, hogy amikor ezt a cikket írom (2020 október vége) a KSH előzetes adatokat közölt, tehát a számok változhatnak. De a lényeg most nem a pontos matematika, hanem a tendencia.

Az ingyen pénz miatt végül megszívjuk…

Látszik, hogy a használt lakások árnövekedésének üteme negyedévenként nagyjából egyforma ütemben, 10-20%-os mértékben nőtt. Az új építésű lakásoknál 2017-ben látható egy kiugrás (23,2%). Bár nem néztem utána a pontos időrendnek, de az új építésű lakások árának megugrása gyanúsan egybe esik a 10+10 MFt-os (aztán később 10+15MFt-os) CSOK bevezetésével. Jól látható, hogyan hat az ingatlanpiacra a támogatások bevezetése. Oké, hogy van ingyen pénz, de a piac mindig “beárazza” azt, így végül felmennek az árak és végül az szívja meg, aki nem tud vagy nem akar támogatást felvenni…

Majd egy kicsit később, 2019 II.negyedévében az új építésű lakások árrobbanását a használt lakások fokozott ütemű áremelkedése követi. Itt azt figyelhetjük meg, hogyan húzza maga után az új építésű lakások piaca a használt lakásokét. Mivel az új lakások árai olyan ütemben nőttek, hogy azt már egyre kevesebben akarták/tudták megfizetni, sok vevő az olcsóbb, használt lakások felé fordult, ezzel többlet keresletet generálva a használt lakás piacon, ami végül itt is árrobbanást okozott.

Állambácsi felhergelte a piacot, aztán igyekszik azt visszafogni…

2014 óta szakadatlanul tartó árnövekedés szintén 2019 II.negyedévében akadt el. Vagyis akkor, amikor a kormány bedobta a Magyar Állampapír Plusz nevű kötvényt, amelynek az 5 évre levetített hozama 4,95%. Mivel ekkorra a vételárak az egekbe mentek, a bérleti díjak viszont kevésbé növekedtek, a lakás bérbeadás hozama bizony jelentősen romlott, egyes területeken akár 5% alá esett. Így viszont az államkötvény a lakásbérbeadás KOCKÁZATMENTES konkurenciája lett és egy csapásra hatalmas tőkét vont el a piacról.

A helyzet azért alakult így, mert az árnövekedés legfőbb mozgatórúgója spekuláció volt. A kiindulópont egyrészt az Airbnb-ből elérhető igen magas (a kezdetekben akár 20-25%-os) hozam volt. A MÁP+ bevezetését követően egy csapásra elpárolgott a magyarok ingatlan-befektetői kedve, így az árnövekedés lendülete azonnal elakadt, és ez előre vetíti az ingatlanárak 2021-es alakulását.

Ingatlanárak 2021 - A vásárlás motivációja megváltozott

 

Az ingatlanbuborékot végül a koronavírus pukkantotta ki

Önmagában a MÁP+ nem lett volna képes kipukkantani az ingatlanbuborékot. (Ha többet szeretnél tudni az ingatlanlufiról, kattints ide!) Ezt végül a koronavírus tette meg.
A határzárak miatt leállt a turizmus, ezért az Airbnb-re alapozott vállalkozások padlóra kerültek. Tehát a rövidtávú bérbeadás generálta kereslet is elapadt a piacon. Illetve a külföldi befektetőkre sem tudunk számítani, hiszen a határzár miatt ők sem tudnak jönni. Ez egy újabb nagy csapás az ingatlanpiac számára.

 A “végfelhasználók” nem tudják megfizetni ezt az árszintet.

A hétköznapi vásárlók, akik nem befektetés, hanem egyszerűen lakhatás miatt vásárolnak lakást, kiszorultak a belvárosból. Ez teljesen logikus, hiszen egy egyetemista szülei, egy kezdő pár, vagy egy nyugdíjas nem fog garzonlakást venni 30MFt-ért. Ezért rájuk már egy ideje egyébként sem lehetett vevőként számítani. Így aztán a belvárosból egy csapásra szinte az összes vevő eltűnt. Az árak pedig zuhanni kezdtek…

Mi ez a hülyeség, nem is zuhannak az árak!

Mikor a piac alakulásáról beszélünk, számos ügyfelem azt mondja, hogy hülyeség, amit beszélek, mert nem is esnek a lakásárak. Persze ők a hirdetőportálok áraiból tájékozódnak és nem veszik figyelembe, hogy kínálati árakat látnak. Vagyis azt az árat látják, ami az eladók vágyálma. Azt az árat pedig nem fogják látni, ahol a tranzakciók ténylegesen végbe mennek.

Valóban, ha a hirdetési árakat nézzük, az árak nem sokat mozdultak. Az oka az, hogy a tulajdonosok még remélnek. Hozzá vannak szokva ahhoz, hogy negyedévente 10-20%-kal nőttek az árak az elmúlt 5 évben. Elég nehéz elfogadni, hogy most ez megváltozott…

Illetve a piacnak szegmensei vannak és nem mind reagáltak egyformán a változásokra. Van, ahol még 2020-ban is vígan növekedtek az árak (Pl.: balatoni nyaralók). Ha bővebben akarsz olvasni a témáról, akkor nézd meg a következő cikkemet: https://ingatlan48.hu/blog/mostmar-tenyleg-elindult-a-lakasarak-csokkenese

 

Igaz lehet? Brutális csökkenést mért a KSH!

Az egyik ok, ami miatt az ingatlanárak 2021-ben további csökkenést fognak mutatni, az iméntihez hasonló szalagcímek. Amikor az ember ilyesmit olvas, a gyomra görcsbe rándul. És persze a kattintások száma az egekbe szökik, akárcsak a portfolio.hu hasonló című cikke esetében.

Hölgyeim és uraim, nem csak, hogy igaz lehet, hanem igaz. Pont. A KSH mérése szerint 2020 II. negyedévében a használt lakások 6,3%-os csökkenést mutatnak. Persze, hogy mondtam, ezek előzetes adatok, és még változhat a matek. De az már tény, hogy az árak 2014 óta tartó szakadatlan növekedése 2020-ban véget ért.

A koronavírus negatívan befolyásolja az ingatlanárak 2021-es alakulását

Na, hitetlenek, ezzel a kijelentéssel vitatkozzon valaki!
Ugye elég nehéz, hiszen mindenki tudja, hogy világ szinten iparágak dőltek össze. Gondolj csak a turizmusra, a repülőtársaságokra, a művészekre…

Persze a koronavírus-helyzetre a világ meg fogja találni a választ, hiszen mindenki gőzerővel dolgozik a megoldáson. Nem is ez a kérdés. Hanem az, hogy amikor a dolgok valamelyest visszatérnek a régi kerékvágásba, vajon visszatér-e a befektetői kedv a magyar ingatlanpiacra?

 

Ingatlanárak 2021 – A recesszió éve

Az alábbi ábrán látható az ingatlanpiac ciklusainak működése. Ezek a fázisok minden egyes ország ingatlanpiacán megfigyelhetők, mindig azonos sorrendben következnek egymás után, és mindig eljön az a pont, amikor a piac Expanzióból Recesszióba vált, aztán fordítva.

Ingatlanárak 2021 - A recesszió éve

Miért működik így az ingatlanpiac? Íme néhány alapvető dolog:

Az ingatlanpiacon a kereslet véges

Az ingatlanpiacon a kereslet egy adott időben véges, tehát meghatározható a lakhatást teremteni kívánó vevők száma. A kínálati oldalt persze lehet olcsó hitelekkel, meg állami támogatásokkal befolyásolni, de ezek nem csinálnak mást, mit az időben később esedékes vásárlásokat a jelenbe hozzák. Vagyis ezek a vásárlások később hiányozni fognak. Aztán mikor már mindenki nyakig úszik az adósságban, és csökken az hitelek kereslete, elapad a kereslet és a piac recesszióba vált.

Az ingatlanpiaci kínálat nehezen reprodukálható.

Vagyis az új lakások előállítása rendkívül idő- és erőforrás igényes. Amikor a piac felpörög, és beindulnak az építkezések, nem lehet őket leállítani, be kell fejezni az épületeket. Eljön az a pont, amikor a piacon jelen lévő kereslet telítődik, és már nem tudja felszívni az új lakásokat. De mivel le kell gyártani az építés alatt álló lakásokat, egyre nő a kínálat, ami végül árcsökkenést okoz.

F.O.M.O

A gazdasági buborékok kialakulása miatt szintén előbb-utóbb átbillen a piac a holtpontján. Egyre többen fedezik fel, hogy az ingatlan jó üzlet, hiszen a szomszéd is gennyesre kereste rajta magát. Akkor ÉN biztosan nem leszek az a hülye, aki majd kimarad. (Ez a FOMO, vagyis a “Fear Of Missing Out” nevű jelenség, ami miatt a kisbefektetők rend szerint megszívják) Ezért aztán jó darabig mindig van egy nagyobb hülye, aki magasabb áron hajlandó megvenni az adott terméket. Aztán egyszerre csak a befektetők kijózanodnak… ÉS a buborék kipukkan.

 

Oké, de hogyan függ ez össze az ingatlanárak 2021-es alakulásával Magyarországon?

A fent leírtak törvényszerűségek. Tehát a recesszió jön. A kérdés az, hogy meddig fog tartani.

Az expanziós időszak végét jelzi általában a városban álló toronydaru-erdő, hogy mindenhol zajlanak az építkezések. Ezzel együtt a túlkereslet átvált túlkínálatba, nyúlnak az értékesítési idők, a licit-helyzeteket felváltja az alku, csökkenni kezdenek a bérleti díjak, majd végül az árak is esésnek indulnak. 2020-ban mindegyik tünet jelentkezett.

A legutóbbi válság 2008-ban kezdődött, vagyis akkor alakult ki a túlkínálat az ingatlanpiacon, és kezdtek zuhanni a lakásárak. 2014-ben indult az árnövekedés, és 2016-ben jutottak el az árak újra arra a szintre, amikor át tudták lépni a 2008-as árszintet. Tehát ha arra vártál, hogy megint azon az áron adhasd el a lakásodat, amint 2008-ban, akkor 8 évet kellett várnod. Vajon most mi lesz? Újra 8 évbe telik majd, mire a piac magához tér? Vagy elég lesz 2 is? Ezt senki nem tudja megmondani.

Ingatlanárak 2021 - vajon meddig tart majd a csökkenés? (forrás: MNB)

Mi lesz most velünk?

Mi lenne? Semmi különös. A piac recesszióba váltott és ez egy darabig így is marad. Volt már ilyen máskor is a történelemben.

A piac a vevőknek kedvez, újra lehet alkudni, és válogatni, merthogy rengeteg az eladó lakás a piacon. Ha eladó vagy, akkor ez neked szívás, bocsi… De nincs mit tenni, elfogadhatod a helyzetet, vagy hisztizhetsz, semmin nem fog változtatni. Kitarthatod az árat és szíved joga, hogy olyanokat mondj, hogy “Nem akarom elkótyavetyélni, nem kenyérre kell”. De tudnod kell, hogy így nem lesz eladva a lakásod. Azt javaslom, hogy gondold át a helyzetedet, mielőtt piacra lépnél. Mennyire fontos, hogy megoldd azt a helyzetet, amit az ingatlanod okoz az életedben. Ha kibírod akár 3-6-8 évig, akkor tartsd meg inkább, vagy találd ki, hogyan hasznosítod a lakásodat.

Ha muszáj meglépned az eladást, akkor pedig hajrá, ne vesztegesd az időt! Sajnos nem lesz könnyű dolgod, de még az árcsökkenés elején vagyunk, ha időben lépsz, még mindig jó árat kaphatsz! Persze ehhez az kell, hogy jól felkészülj, ütős legyen a marketinged, pontosan lődd be az árat, és tökös ártárgyaló legyél.

Hosszú távon pedig borúra derű jön majd, a kocka fordul a lakásárak pedig újra emelkedésnek indulnak. De vajon mikor...?

 

Ha tetszett a cikk, és úgy gondolod, hogy másnak is hasznos lehet, oszd meg az ismerőseiddel!

 

 


Itt találsz további, hasznos cikkeket:

Én már egy szöget sem verek be, majd a vevő felújít, ha akar! - Eladásgátló tévhitek az ingatlanpiacon 5.

Tróger ingatlanos a házban!

Ingatlaneladás - 10 hiba, ami miatt rossz üzletet csinálsz

A túlárazás ára (tanulmány az USA ingatlanpiacáról)

 

Ha eladnád a lakásodat, vagy ingatlant vásárolnál, fordulj hozzám bizalommal!

 

Mlinárik Márton

Ingatlanspecialista, Tulajdonos

 

 

Címkék

Hozzászólások (0)

Új hozzászólás

Tájékoztatunk, hogy hozzászólásod csak utólagos jóváhagyás után jelenik meg a weboldalon.


Ide kattintva elolvashatja az adatvédelmi tájékoztatót.
Készítette: Webrakéta Kft.