A lakásárak növekedését 2019 májusában elakasztotta a „szuperállampapír” bevezetése, hiszen a befektetők kaptak egy jó alternatívát az ingatlanbefektetéssel szemben. Aztán jött a koronavírus és a piac megfagyott. A legtöbb ingatlan tulajdonos mégis azt mondja, hogy szerinte nem indult el a lakásárak csökkenése. No hát akkor nézzük meg, hogy mi is a helyzet a „poszt-covid” ingatlanpiacon:
A munkánk része, hogy felértékeljük az ügyfeleink ingatlanát piacra lépés előtt. Jelenleg szinte minden lakástulajdonos jóval alacsonyabb javasolt eladási árat kap, mint amennyire gondolt. Ennek sok oka van, a személyes kötődéstől kezdve az hirdető portálokon lévő kínálati árak szentírásként kezeléséig.
De manapság inkább az okozza a tulajdonosok „eltájoltságát”, hogy hozzá lettek szokatva a jó világhoz.
Hiszen 2014-től 2019-ig az ingatlanárak éves 10-30%-ot nőttek...
Vegyük egy átlagos eladót, akinek a saját ingatlana a szíve csücske, ami mindennél többet ér.
Kitalál magának egy teljesen irreális, piaci értéknél 25%-kal magasabb árat. Meg még rátesz egy kis alkut, stb. Piacra lép... és mit ad isten, a piac utól éri az elképzelését.
És eladja a lakását a piacra lépéshez képest 1 éven belül, 25%-kal magasabb áron.
No nem azért, mert ő ekkora professzor.Hanem mert a piac az eladó mellett van.
Vagyis volt eddig...
Nézzük meg, hogy mi változott az elmúlt időszakban:
2019 óta a piac stagnál, most pedig elindult a lakásárak csökkenése. A vevők már nem vesznek meg mindent és bármit csillagászati árakon. Az a világ már elmúlt.
Az eladók gondolatvilága viszont nem változott. Megnézik a hirdető portálokon az alapból túlárazott portékát. Az persze nem tudatosul bennük hogy kínálati árakat látnak. Ugyanúgy hozzá teszik a szerény kis 25%-os felárat (mert ugye nem akarom elkótyavetyélni, nem kenyérre kell...) Majd várnak...
De a piac többé már nem éri utól az irreális elképzeléseket. A legtöbb esetben az eladók még addig sem jutnak el, hogy megcsörrenjen a telefon.
A mindenki által látható felületeken, vagyis a hirdetőportálokon látható árcsökkenés azomban jóval alacsonyabb. Az eladók azt hiszik, hogy 2019-ban vannak, és nem nagyon akaródzik elfogadni, hogy ez már 2020. És a lakásárak csökkenése bizony valós dolog.
A problémát az okozza, hogy amikor elkezd lefelé hűlni a piac, és a valós érték esik mondjuk 5%-ot, a kínálati árak nem követik a változást, mert az eladók még reménykednek. El kell telnie 6-12 hónapnak, mire belátják, hogy a piac tényleg változik. Addig viszont az eladók, akik a piacra lépnek, a szokásos, 25%-os túlárazással lépnek piacra, ami mostmár 30%-ot jelent, ugyanis a lakásárak csökkenése benidult. Lehet, hogy kicsit nehezen követhető, amit leírtam... A lényeg, hogy a jelenlegi időszakban, amikor a recessziós folyamat az elején tart, nő a "szakadék" az eladók és a vevők között. A kínálati árak még nem változnak, de a vevők már csak alacsonyabb árszinteken vásárolnak.
A panel lakások árindexén egyértelműen látszik a csökkenés. A tégla lakásoknál még nem ilyen egyértelmű az irány, hiszen ezekben a számokban nem csak a mostanra teljesen belassult belvárosi kerületek tartoznak bele, hanem a kertvárosi, családi házas területek is. A családi házak piacában pedig még tartják a lelket az állami pénzek, illetve a vírus miatti #maradjotthon is ide irányította a vásárlók jó részét. (Forrás. DH barométer)
Az eladók és a vevők hajlamosak az ingatlanpiacot egy nagy, oszthatatlan egészként értelmezni és azt gondolják, hogy ha leírja az újság, hogy ebben az évben 5%-ot nőttek az ingatlanárak az országban, akkor az egyaránt igaz lesz a havanna lakótelepi panelre, a budai villára, és a Nógrád megyei zárt kertre egyaránt. Holott ez nem igaz, hiszen teljesen más demográfiai, pénzügyi, munkaügyi stb. tényezők hatnak az előbb felsorolt 3 szegmensre. Szóval simán előfordulhat, hogy a panel árak nőttek 15%-ot, a budai villa értéke csökkent 20%-ot, a zárt kert piaci ára pedig 10%-kal nőtt. A végeredmény így is 5% lesz...
A növekvő tranzakció szám és érdeklődés a piac visszapattanásának a bizonyítéka. A koronavírus miatt mindenki begubózott. De ezzel a legtöbb ingatlan vásárló szándéka nem múlt el a koronavírus miatt. Csupán csak félretette az elképzelését egy időre.
Aztán mostanra kiderült, hogy valószínűleg mégsem patkolunk el mindannyian. Sőt, az embereknek már tele a puttonyuk a koronavírus-hisztivel. És az élet visszatért a régi kerékvágásba, a márciusra-májusra beütemezett ingatlanvásárlások pedig szépen feltorlódtak a nyári hónapokban.
Érdekes kettősség látható a koronavírus utáni ingatlanpiacon: A kereslet vissza állt normális kerékvágásba, sőt, a tavalyi évhez képest még több az érdeklődő... (Forrás: ingatlan.com)
A tranzakció szám alakulásán jól látható a piac visszapattanása. Tehát ugyanannyi lakás cserél gazdát, mint az előző években, mégis a lakásárak csökkenése tapasztalható (Forrás: DH barométer)
Arról nem beszélve, hogy a Győrfi Pál meg a #maradjotthon generált egy más típusú keresletet is. Hiszen az a család, aki egy kisebb méretű lakásban összezárva kellett, hogy átvészelje a hómofiszt meg az ílörninget, olyan mértékben sokallt be, hogy azonnal nyaralókat meg kertes házakat kezdett nézegetni. És aki tudja, meg is lépi a váltást, hiszen mindjárt itt a második hullám...
A belvárosi ingatlankeresők nagy része mostanra a nagyobb tavaink partján tapossa egymás sarkát és veri fel a környék árait. Így viszont ők szépen elmennek a városból, sokszor a lakásukat is eladják. Így nem csak a kereslet megy el velük, hanem még plusz eladó ingatlant is tesznek a piacra, amivel a kialakulóban lévő túlkínálatot erősítik.
Amíg a városokban megfigyelhető a lakásárak csökkenése, a nyaralók piacán mindenhol árnövekedés tapasztalható (forrás: ingatlan.com)
Ha az emberek csak saját használatra vennének ingatlant, semmi gondunk nem lenne. Vagyis sokkal kevésbé reagálna a piac pl. a mostani helyzetre. Viszont azzal, hogy az ingatlanpiac a spekuláció színtere lett, olyan hullámok generálódnak a piacon, amiket a kapzsiság és a félelem hajt, fel és le cibálva az árgörbét, ahogy az a tőzsdén is történik.
A befektető ugyanis rendkívül motivált, hogy olyan befeketetési eszközhöz jusson, ami neki a banki kamatoknál és a kötvények kamatánál több hozamot fizet. Nem az számít, hogy 30 vagy 50 MFt-ba kerül egy lakás. Hanem az, hogy milyen HOZAMOT produkál.
2014-es árszinteken az Airbnb (vagyis a rövid távú bérbe adás) 20-25% hozamot produkált INGATLAN ALAPON!
Csoda, hogy az orosz, a kínai, az izraeli és az összes nyugat-európai befektető is Budapesten akart ingatlant vásárolni?
De most, hogy az Airbnb leállt, és iszonyú túlkínálat van a hosszútávú bérlakás piacon, a bérbeadásból származó bruttó bevétel 5% alá csökkent. Ez már nem olyan acélos..
Főleg, ha mellé tesszük a „szuperállampapír” 4,9%-os hozamát...
A külföldi befektetők is érdekes mintát produkálnak. A magyar hirdető portálokra érkező látogatók száma több helyen nőtt az elmúlt évhez képest, de mégis lényegesen kevesebb a konverzió, vagyis az az eset, amikor a nézelődésből tényleges érdeklődés lett. (forrás: Ingatlan.com)
Jelenleg Budapest belvárosa „túlvett” állapotban van.
Hogy honnan tudom?
A fenti grafikon az MNB 2020 júniusi lakáspiaci jelentéséből származik. Látható, hogy jövedelem arányosan Budapest mostanra a 4. legdrágább főváros lett Európában. Olyan nagyvárosokat utasítottunk magunk mögé, mint Brüsszel, Róma, vagy London. Érthető, hogy miért szükségszerű a korrekció...
Persze a turizmus majd valószínűleg újra elindul, hiszen mostanra azt gondolom mindenkinek világos, hogy a nem a koronavírus fogja kipusztítani az emberiséget. Viszont az lakásárak növekedése, a NAV eszmélése, és a szabályozások miatt az Airbnb (rövid távú bérbeadás) sem olyan zseniális üzlet már, és nem fűti majd tovább a piacot.
Aztán ne fejeltsük el, hogy van még itt néhány egyéb körülmény is, ami erőteljesen befolyásolhatja a piacot és ami miatt nagyon valószínű a lakásárak csökkenése:
A legutolsó válság idején 5 évig tartott, mire elértük a mélypontot. Ez akkor átlagosan 25% körüli árcsökkenést jelenetett. Én azt gondolom, hogy ez most is reális forgatókönyv lehet. De látva a gazdaság visszapattanását, talán nem kell ekkora eséssel számolnunk.
Tehát aki ingatlan eladásban gondolkodik és nem újabb ingatlan vásárlás miatt adja el a mostani lakását, érdemes várnia a dologgal. Ugyanakkor a legutolsó ingatlanpiaci ciklus 11 évig tartott. 2008-ban fordult recesszióba és 2019-ben ért a csúcsra. Szóval ha igazán jó áron akarsz eladni, akkor lehet, hogy akár 10 évig tartanod kell az ingatlanodat.
Az ingatlanpiac ciklusairól szóló cikkemben leírtam, hogyan hullámoznak az ingatlanpiacok már több, mint egy évszázada (legalábbis azóta rögzítik az adatokat). A borúra derű jön majd.
Az árcsökkenés soha nem lesz olyan drasztikus (hacsak nem tör ki háború, vagy valami természeti katasztrófa), mint amilyen a legutóbbi emelkedés volt.
Az okok egyszerűek:
Szóval kedves eladók, szorítsátok össze a fogatokat, mert fordult a kocka.
És kedves vevők, MOST tessék vásárolni!
Itt találsz további, hasznos cikkeket:
Ingatlanbuborék - Budapesten máris fújódik?
Lakáspiac 2020 - Vajon összedől idén minden?
Ingatlaneladás - 10 hiba, ami miatt rossz üzletet csinálsz
Biztos vagyok abban, hogy mennyit ér a lakásom - Eladásgátló tévhitek az ingatlanpiacon 1.
Ha eladnád a lakásodat, vagy ingatlant vásárolnál, fordulj hozzám bizalommal!
Tájékoztatunk, hogy hozzászólásod csak utólagos jóváhagyás után jelenik meg a weboldalon.
Hozzászólások (0)