1132 Budapest Victor Hugo u. 41.

Örökölt ingatlan eladása - Legfontosabb tudnivalók

Az örökölt ingatlan eladása egy rendkívül kényes téma. Egyrészről egy szerettünk elvesztése mindig fájdalmas és szomorú dolog, ezért nemigen szeretünk foglalkozni a kérdéssel. Másrészről ki ne örülne, ha kiderülne, hogy volt egy soha nem látott, USA-ba emigrált Dagobert, aki ráhagyta a rózsadombi villáját. De a legtöbb embert általában készületlenül éri, amikor nyakába szakad a családi vagyon. És mivel nem tudja hogyan zajlik egy örökölt ingatlan eladása, ezért végül időt és pénzt is veszít.

Mivel az örökölt ingatlan eladása rendkívül bonyolult jogi, adó-ügyi és egyéb kérdéseket vethet fel, ez a cikk  nem tekinthető teljeskörű útmutatónak. Remélem, hogy a lényeget sikerült összefoglalnom. De ha bonyolódik a dolog, mindenképpen fordulj ügyvédhez!

 

Az örökölt ingatlan eladása nem lehetséges, amíg az nem a tiéd!

Az ingatlan tulajdoni jogával az rendelkezhet, aki a földhivatalban tulajdonosként be van jegyezve.Ha a tulajdonos elhunyt, akkor az ingatlan forgalomképtelen, hiszen nincs, aki aláírja az adásvételi szerződést. Ahhoz, hogy az ingatlan értékesíthető legyen, az örökös meg kell, hogy szerezze a tulajdoni jogot.

Az örökölt ingatlan eladása bonyolult dolog lehet

Hagyatéki eljárás

A procedúra során a hagyaték fekvése szerint illetékes közjegyző leltárba veszi a hátra hagyott vagyont, összegyűjti a szükséges iratokat, adatokat (pl: végrendelet), aztán kitűzi a hagyatéki tárgyalás időpontját, melyre meghív minden örököst, illetve az esetleges egyéb érdekelteket (pl.: hagyatéki hitelező, vagy végrendeleti végrehajtó).

A tárgyalás során a feleknek lehetőségük van megegyezni az örökség sorsáról a közjegyző jelenlétében.

Ha a hagyaték körül családi perpatvar keletkezik, vagyis az örökösök nem tudnak megegyezni, akkor lehet menni a bíróságra vitatkozni. Ez a helyzet mindenképpen kerülendő, hiszen egyrészt a pereskedés sokba kerül, másrészt és az örökölt vagyon hosszú évekre be lesz fagyasztva.

Amennyiben ez sikerül megegyezniük, a közjegyző kiadja a hagyatékátadó végzést, ami alapján az ingatlan tulajdoni joga átszáll az örökös(ök)re.

 

Tehát mikortól lehetséges az örökölt ingatlan eladása?

Miután megszületik a hagyatéki végzés, és benyújtásra kerül a földhivatalba, az új tulajdonos az ingatlan tulajdoni lapján széljegyre kerül. Ekkor már lehet menni az ügyvédhez adásvétel szerződést kötni. Fontos, hogy tartsd magadnál a hagyatéki végzés eredeti, a földhivatal “érkeztetett” bélyegzőjével ellátott példányát, mert az ügyvéd kérni fogja.

 

Ha vesztegeted az időt, vesztegeted a pénzedet is!

Az örökölt ingatlan eladása időigényes feladat

Ha az örökölt ingatlan eladása a terved, akkor viszont számolj azzal, hogy mire a hagyatéki végzés megérkezéséig nagyjából 4-6 hónap telik majd el. Gondolom egyetértünk abban, hogy ez tiszta időpocsékolás.

Pláne ha hozzáadjuk azt, hogy az ingatlanpiac 2020 -ban már lassulásba váltott. Ez annyit tesz, hogy a kínálat folyamatosan nő, a vevők száma viszont csökken. Ilyen környezetben az árak szükségszerűen csökkenni kezdenek. Az idő sajnos az eladó ellen dolgozik. A piaci helyzetről ebben a cikkben olvashatsz bővebben.

Az a helyzet, hogy akár milliókat is veszíthetsz az alatt a néhány hónap alatt, amíg várod a hagyatéki végzést.

A jó hír, hogy van megoldás!

 

Előszerződéssel lehetséges az örökölt ingatlan eladása a hagyatéki végzés megérkezése előtt is!

A hivatalok kerekei csigalassúsággal őrölnek. És valószínűleg a vevőre is várni kell. Ráadásul valószínűleg nála sem azonnal és egy összegben áll majd rendelkezésére a vételár.

  • Megjön a hagyatéki végzés: 4-6 hónap
  • Megtalálod a vevőt: 3 hónap
  • A fizetési konstrukciója miatt 3 hónapba telik kifizetni a teljes vételárat

Így összesen kb 1 évet vesz majd igénybe, mire az ingatlanból a pénz felszabadítható.

Mi lenne, ha azt mondanám, hogy elő lehet állítani azt a helyzetet, hogy mire a hagyatéki végzés megjön, már a vevő is megvan, és azonnal lehet menni szerződni? Ezzel akár 6 hónapot is meg lehet spórolni az értékesítési időből. Azt pedig mindenki tudja, hogy az idő pénz…

A megoldás az előszerződés. Ez annyit tesz hogy a felek arra szerződnek, hogy majd egy későbbi időpontban végleges adásvételi szerződést fognak kötni. A felek rugalmasságától függően akár foglalót is lehet fizetni.

Fontos hogy az előszerződéses konstrukció kizárólag abban az esetben alkalmazható, ha nincsenek bonyodalmak az öröklés körül. pl.: egy örökös van és fel sem merül, hogy valaki más is igényt támaszt az örökölt ingatlannal kapcsolatban.

Ha ez mégis megtörténik és mondjuk már a foglaló is átadásra került, az eladó kellemetlen helyzetbe kerülhet. Mivel nem tudja teljesíteni az előszerződésben vállaltakat, a foglaló dupláját kell visszafizetnie a vevőnek.

 

Azt hiszed, hogy ingyen juthatsz az örökségedhez? Tévedsz...

Állambácsi (ezúttal is) tartja a markát.
Örököltél?
Fizess!

Az öröklési illeték mértéke ingatlan esetén  9%

A jó hír, hogy a jogalkotók ráeszméltek a korábban csak “haláladó”-ként emlegetett öröklési illeték értelmetlen és irreális voltára, ezért jelentős kedvezményt biztosítottak: Az egyenes ági rokonok (nagyszülő - szülő - gyermek), valamint a házastársak között az öröklés illetékmentes.

Ha viszont a bevezetőben említett Dagobert bácsiról van szó, készülj fel, hogy fizetned kell.

 

Az örökölt ingatlan eladásakor szinten fizetned kell

Amennyiben a szerzés évét követő 5 éven belül kerül eladásra az örökölt ingatlan, számolni kell továbbá személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséggel. Ilyenkor az ügyletből származó nyereség után kell adót fizetni. 

 

Ha fizettél öröklési illetéket, akkor az illeték kiszabásakor meghatározták a szerzési értéket.

Pl.: a hagyatéki leltárban az ingatlan értéke 10MFt.
Ebben az esetben, ha magasabb áron adod el az ingatlant, (mondjuk 12Mft-ert), akkor 2 MFt hasznod keletkezett, ami után adót kell fizetned.

  • Az adó mértéke 15% (SZJA)
  • Tehát 2MFt haszonnal számolva a fizetendő adó összesen : 300.000 Ft.
  • Illetve kifizettél 10MFt után 9%, azaz 900.000 Ft öröklési illetéket.

A teljes fizetendőd adóval és illetékkel együtt: 1.2MFt.

Természetesen a szerzéshez kapcsolódó költségeket (illeték, ügyvédi díj, ingatlanközvetítő díja, felujítás, stb.) levonhatod az adóalapból.

 

Ha illeték mentesen örökölsz, akkor a hagyatéki végzésbe általában nem kerül be a szerzéskori érték.

Így nem állapítható meg hogy mennyiért jutottál hozzá az ingatlanhoz. Ilyenkor az a szabály, hogy a mindenkori eladási ár 75% lesz szerzési érték, a 25%-a pedig a profit.

Tehát az előző példánál maradva;

  • 12MFt az eladási ár
  • Ennek a 25%-a = 3MFt (ez számít profitnak)
  • 3MFt 15%-a = 450.000 Ft.

450.000 Ft a teljes fizetendő, hiszen illetéket ebben az esetben nem kellett fizetned.

A jó hír, hogy az adófizetést meg lehet úszni, csak ki kell várni a szerzést követő 5 évet. Az ingatlan eladás után fizetendő adó elkerüléséről ebben a cikkben írtunk bővebben.

 

Érdemes felújítani az örökölt ingatlan eladás előtt?

Ha a hagyaték felújítandó, az örökösök fejében rend szerint megfordul a gondolat, hogy fel kéne újítani a kéglit és úgy piacra tenni. Hiszen egy felújított lakás mégiscsak többet ér... Ez vitathatatlan.

De vajon megéri az idegeskedést, utánajárást, időt és energiát? Találsz olyan kivitelezőt, aki jól dolgozik és nem ver át? És nem utolsó sorban: Vajon megtérül a beruházás?

Örökölt ingatlan eladása estén általában nincs értelme a felújításnak. Itt inkább a bontás jelenti a hozzáadott értéket...

Amikor a felújítási költséget kalkulálod, az alábbi ökölszámokkal tudsz számolni:

  • Egy belvárosi régi lakás esetén a felújítás kb 200.000 Ft/ nm. 
  • Egy csaladi háznál nyugodtan számolhatunk 250 .000/nm-rel.
  • Egy panel lakás felújítását 100.000Ft körül meg lehet úszni.

Ha az értéknövekedés és a haszonnal történő eladás reményében újítasz fel egy lakást, soha ne feledd a következő törvényszerűséget:

A haszon a vásárláskor keletkezik!

Én a következő éppen értékelek egy befektetésre szánt felújítandó lakást:

  • Kiszámolom a várható adót / illetéket, a felújítás költségét, majd hozzàadom az elvárt hasznomat. 
  • Megsaccolom, hogy mennyiért tudom majd eladni a lakást felújítva. 
  • A várható eladási árból levonom a költségeimet + az elvárt hasznomat.
  • Így megkapom azt a maximális árat, amit ajánlhatok a lakásért.

Nyomott áron kell vásárolnom, hogy megérje az egész vesződség. 

Ha az eladó nem adja annyiért, akkor tovább állok. Hiszen nem népjóléti intézmény vagyok. Ha nem látom rajta tisztán a profitomat, akkor nem vágok bele és kész.

 

Egy örökölt ingatlan eladása esetén  nem értelmezhető a vételár.

...hiszen nem fizettél érte. Tehát nem mondhatjuk hogy jó áron jutottál hozzá. Illetve nem tudjuk, hogy mihez képest számoljuk a hasznot.

Ha kiszámolod, hogy mennyibe kerül a teljes felújítás, rájössz, hogy nem fog megtérülni. Ha egy piacon lévő, hasonló felújítandó ingatlan árát megnézed, és ahhoz hozzáadod a felújítás költségét, a végeredmény sokszor magasabb lesz, mint amennyiért felújított ingatlanokat kínálnak a környéken. A várható haszon nulla, cserébe viszont dolgozhatsz vele hónapokig. 

Arról nem beszélve, hogy megint csak az idődet vesztegeted és közben romlanak az esélyeid az eladásra a piac lehűlése miatt.

A jó hír, hogy az örökölt ingatlan eladása nem feltétlenül kell, hogy nyomott áron történjen  

Egyrészt nem csak befektetők vásárolnak lakást, rátalálhatsz egy “végfelhasználóra” aki bevállalja a felújítással járó cirkuszt. Másrészt nem minden befektető elég tájékozott ahhoz, hogy reálisan becsülje meg az eladhatóságot és a felújítási költségeket. 

Szóval akkor jársz a legjobban, ha felújítandó állapotban eladod, és ráhagyod a cirkuszt a leendő vevőre.

Ha jó árat akarsz kapni egy felújítandó lakásért, az egyetlen dolog, amit meg tudsz tenni az értéknövelés érdekében, az a teljes kiürítés.

Ha hasznosnak találtad írásunkat és szeretnéd tudni az örökölt ingatlanod esetében elérhető legmagasabb eladási árat, mert az eladásán gondolkodsz, akkor feltétlen regisztrálj a jelenleg ingyenes, Ingatlan Értékmegállapításra és add el maximális áron az ingatlanod! Kérd most, nem fogod megbánni! 

 

 

Ha további kérdésed lenne, keress bizalommal!

 

Mlinárik Márton

Ingatlanspecialista, Tulajdonos

 

 

 

 

 

Címkék

Hozzászólások (0)

Új hozzászólás

Tájékoztatunk, hogy hozzászólásod csak utólagos jóváhagyás után jelenik meg a weboldalon.


Ide kattintva elolvashatja az adatvédelmi tájékoztatót.

Hírmondó

Iratkozz fel most és légy naprakész, havonta friss hírekkel jelentkezünk!

Ide kattintva elolvashatja az adatvédelmi tájékoztatót.