1132 Budapest Victor Hugo u. 41.

Ingatlan adó - hogyan fizess kevesebbet, ha eladod a lakásodat?

Eladtam egy lakást. Hogy is van ez az ingatlan adó? És hogyan lehetne megoldani hogy kevesebbet fizessek? Ezek azok a kérdések, amiknél az ingatlanosok 80%-a megbukik, pedig nekik ez lenne a szakmájuk. Csoda, hogy egy átlag eladó nem ismeri ki magát a lakáseladással kapcsolatos ingatlan adó szabályok között?

Ingatlan adó –  fizetni ELADÁS esetén kell

ingatlan eladás utáni adózás

Tudom, hogy akár illetéknek, járuléknak, vagy füstpénznek hívjuk, akkoris ugyanaz az eredmény: be kell fizetni, tehát akkor adó. De ha már szakmázunk, érdemes a dolgokat a nevén neveznünk, különben nem félreértés lesz a dologból.

  • Ha ingatlant adunk el: adót fizetünk.
  • Ha ingatlant vásárolunk, vagy más módon jutunk hozzá, vagyonszerzési illetéket fizetünk.

 

 

Ebben a cikkben most a lakáseladáskor fizetendő ingatlan adó témakörét tárgyaljuk.

Ha kíváncsi vagy az ingatlan-illeték szabàlyokra, kattints ide!

Adózási szabályok ingatlan eladás esetén

Ingatlan eladás után személyi jövedelem adót kell fizetni. Az adó mértéke 15%.

Ha a tulajdonos drágábban adja el a lakást mint amennyiért megvette, tehát NYERESÉGE van, adófizetési kötelezettsége keletkezik. Az adóalap mértéke az eltelt idő függvényében csökken.  A tulajdonos a szerzést követő 5. évben már nem köteles adót fizetni. Vigyázat! A szerzés éve 0. évnek számít!

Nézzünk meg egy konkrét lakáseladásról szóló példát!

A fenti szabályok magánszemélyre vonatkoznak, nem üzletszerű tevékenység esetén, ha abban gondolkozol, hogy rendszeresen adsz-veszel ingatlanokat, akkor mindenképpen fordulj könyvelőhöz!

Az adóalapból levonható:

  • a megszerzésre fordított összeg,
  • a megszerzésével kapcsolatban felmerült kiadás (például megfizetett vagyonszerzési illeték),
  • az eladásra kerülő ingatlanon elvégzett értéknövelő beruházás költsége (az ingatlan, értékét, állagát megóvó ráfordításokon felül az ingatlan forgalmi értékét növelő ráfordítás, például a fűtés korszerűsítése, kerítés építése), és
  • az ingatlan  eladásával kapcsolatban felmerült kiadás (például a hirdetések díja, illetve a közvetítői jutalék).

Tehát ha az előző példánál maradva 10 MFt a profitom, de fizettem az ingatlanközvetítőnek 1 MFt-ot, és fizettem 400 000 Ft vagyonszerzési illetéket, akkor ezt a két összeget levonhatom a hasznomból, és az adóalapom 8 600 000 Ft lesz.

Ha neadj’ isten olcsóbban sikerült eladni, mint amennyiért vettük a lakást, nem kell adót fizetni.

Ezen a linken eléred a NAV kalkulátorát, ami segít kiszámítani a befizetendő adót

Hogyan lehet elkerülni az ingatlan adó fizetését?

Természetesen aki ért az adó és ingatlan ügyekhez, valamint a jogszabályokhoz, találhat néhány kiskaput. A felsorolás és a tájékoztatás nem teljes körű, és nem tekintendő jogi és üzleti tanácsadásnak, csupán gondolatébresztőnek szánom.

Ha ingatlant adsz el, és adót kell fizetned, húzd az időt!

Tisztában vagyok vele, hogy lehetnek olyan szituációk, amikor az embernek nincs ideje, és azonnal el kell adni a lakást. De ha az eladó meg akarja úszni az adó befizetését az ingatlan eladás után, akkor érdemes húzni az időt, ameddig lehet.

Ha például 2015-ben vásárolt egy ingatlant, és 2019 augusztusában úgy dönt, hogy eladja, érdemes végig gondolni, hogy ki tudja-e még várni azt a 4 hónapot, ami az év végéig még hátra van, hiszen ha az eladás csak 2019-ben történik meg, akkor letelik az 5 év, és már nem kell adót fizetnie.

Közben ráadásul még az ingatlanpiac is vehet nekünk kedvező fordulatot, hiszen az árak folyamatosan változnak. Ha kíváncsi vagy, hogy merre alakulnak a lakásárak 2019-ben, kattints ide!

Köss előszerződést végleges adásvételi szerződés helyett

Ha az eladó mégis olyan vevővel találkozik, aki azonnal szerződni akar, vagy esetleg neki van szüksége azonnal némi pénzre, az előszerződés jelentheti a megoldást. Ez azt jelenti, hogy a felek szerződést kötnek arra, hogy majd egy későbbi időpontban adásvételi szerződést fognak kötni a szóban forgó ingatlanra. Akár foglalót is lehet átadni, sőt, akár birtokba is adható az ingatlan, amennyiben a vevő a teljes vételárat ügyvédi letétbe helyezi. 

A varázslat az, hogy az ingatlan adásvéli szerződést le kell jelenteni a NAV felé, valamint be kell adni a földhivatalba, hogy a tulajdonos változást bejegyezzék a tulajdoni lapon. Az előszerződés viszont nem kerül be a földhivatalba, és lejelenteni sem kell. Magyarul nem történik tulajdonos-váltás, így adót sem kell fizetni. Amikor lejár az ingatlan adó határideje, a felek újra összejönnek az ügyvédnél, és aláírják a végleges adásvételi szerződést, és ezzel lezárul az üzlet.

Kérj számlát, és őrizd meg!

Az ingatlan szerzésének és felújtásának költségei levonhatók az adóalapból. Tehát csökkentheted az ingatlan eladás utáni adófizetési kötelezettségedet, ha mindenről számlát kérsz, és megőrzöd azt, majd az adóbevallásban levonod a lakáseladáskor keletkezett profitodból a költségeidet. 

“Fekete kalapos” módszerek az ingatlan adó elkerülésére

A fekete kalap a western filmekben a rosszfiút jelentette, a jófiúnak pedig fehér kalapja volt. Tehát a “fekete kalapos” módszer olyan módszereket jelent, amiket az adóhatóság nem néz jó szemmel. Az alábbi három módszer jó erkölcsbe ütköző, és adócsalásnak minősül, de mégis ejtsünk szót róluk, hiszen bármikor előfordulhat, hogy az üzleti partnerünk bepróbálkozik nálunk valami ilyesmivel és akkor nem árt, ha képben vagyunk.

Vásárolj lakást drágábban

Ha már előre tudod, hogy majd el szeretnéd adni a lakást 5 éven belül, megoldás lehet, ha a kialkudott árnál magasabb összeg kerül az adásvételi szerződésbe. 

Persze ez a megoldás akkor működik, ha az eladónál már lejárt az ingatlan adó kötelezettség határideje, illetve ha egy összegben, készpénzben történik a fizetés, és ha azonnal megtörténik a birtokba adás. 

Igaz, hogy a vásárláskíor vagyonszerzési illetéket kell fizetni, de az csak 4%-ot jelent. Az ingatlan adó eladáskor 15%, tehát ha a nyereség után nem adót, hanem illetéket fizetsz, 11% a zsebedben marad. Még az a veszély sem fenyeget, hogy az adóhatóságnak esetleg feltűnik a dolog, mert bár a vételár magas, de a vevő befizette utána a járulékot.

Vásárolj külön ingatlant és ingóságot

Ebben az esetben a felek külön szerződésbe foglalják az ingatlant, és a berendezést, és megbontják a vételárat. Pl.: A teljes vételár 30MFt, és azt megosztjuk 25MFt (ingatlan) és 5MFt (ingóság) részekre. Bár a használt berendezés eladás után szerzett jövedelem ugyanúgy adóköteles, mint az ingatlan eladásból származó, de amíg az ingatlan adásvételi szerződést jelenteni kell a hatóságnak, illetve be kell adni a földhivatalba, az ingóságról szóló szerződésről csak a felek tudnak.

Az eladónak be kellene vallania a berendezés eladásából származó jövedelmet is, de semmi nem történik, ha ezt elfelejti. Így milliónként 150 000 Ft-ot spórolunk eladóként. A vevő is jól jár, hiszen nem kell vagyonszerzési illetéket fizetnie a bútor vásárlás után, ő milliónként 40 000 Ft-ot takarít meg.

Add el a lakásodat olcsóbban

Az előző módszernek létezik egy drasztikusabb változtata is, amikor a felek megállapodnak abban, hogy az előre kialkudott vételár helyett egy alacsonyabb összeget írnak az adásvételi szerződésbe, a maradék pénz pedig “schwarzban” cserél gazdát. Ez szintén készpénzes vevőnél, és azonnali birtokba adás esetén tud működni, hiszen ha nem megy teljesedésbe azonnal az üzlet, és közbe jön valami probléma, akkor a fekete pénz már soha nem lesz meg.

A feleknek arra kell figyelniük, hogy az adóhatóság figyeli azokat az adásvételeket, ahol gyanúsan alacsony áron megy végbe a tranzakció és hivatalból értékbecslést rendelhetnek el. Ha kiderül a turpisság, be kell fizetni az elmaradt adót / illetéket, és még büntire is lehet számítani.

Ne használj illegális módszereket!

Újra szeretném hangsúlyozni, hogy nem javaslom, hogy illegális eszközökhöz nyúlj, hiszen megütheted a bokádat. A fenti leírás nem minősül tanácsadásnak, csupán tájékoztató jelleggel született. Mivel minden élethelyzet és ingatlan egyedi, ezért minden esetben javaslom, hogy keress fel minket, és tájékozódj a pontos lehetőségekről.

Ha személyre szabott adó, illeték vagy jogi tanácsadást szeretnél, 
kattints az alábbi gombra, és rendeld meg!


További blogbejegyzések

Ingatlanárak alakulás 2020 - A korrekció éve jön!

Lakáspiac 2020 - Vajon összedől idén minden?

Ingatlaneladás - 10 hiba, ami miatt rossz üzletet csinálsz

 

Ha további kérdésed lenne, keress bizalommal!

 

Mlinárik Márton

Ingatlanspecialista, Tulajdonos

 

Címkék

Hozzászólások (24)

  • Deme Zoltán

    2020. ápr. 16. 23:08

    Az öröklés után fizetendő 9% illetéket el lehet számolni költségként az örökölt ingatlan eladásakor?

  • Mlinárik Márton

    2020. ápr. 22. 14:27

    Igen, az öröklés után fizetendő illeték szerzéshez kapcsolódó költség, tehát elszámolható.

  • Gyopár Zsuzsanna

    2020. ápr. 27. 09:13

    2018-ban vásárolt (14,7 )ingatlant eladtam, (19,7)vásároltam egy másik ingatlant (16,8) 2019 augusztusaban. Mi után kell adóznom.
    Válaszát előre is köszönöm.

  • Mlinárik Márton

    2020. ápr. 28. 14:34

    Kedves Zsuzsanna!
    Az eladott ingatlan tekintetében haszon keletkezett, mivel drágábban kelt el, mint amennyi a beszerzési ára volt. A haszon 5MFt. Amennyiben nincs elszámolható költség, az 5MFt után 15% SZJA fizetendő. (750eFt)
    Mivel a megvásárolt ingatlan olcsóbb, vagyonszerzési illetékkel nem kell számolni.

  • csardicsilla@gmail.com

    2020. ápr. 28. 16:00

    Jó napot kívánok elnézést kérek a zavarásért de érdeklődnék hogy 2006ban lettem ingatlan tulajdonos az 2020 ban eladom de az értékét a gyermekemnek szeretném adni akkor milyen költségeim lesznek. Köszönöm szépen a választ.

  • Czabaday Vivien

    2020. máj. 1. 10:38

    2016- ban vasarolt ingatlant (12,5) eladtam 2019-ben (28) de kozben 2019-ben vasaroltam egy hazat (31,5). Itt hogy van az adozas? Nem szamit hogy egy dragabb hazat vettem a lakas helyett?

  • Huszta Ferencné

    2020. máj. 4. 13:56

    2019.-ben vásároltam meg önkormányzati lakásomat. Ha most szeretném eladni, mely összeg képezi az adóalapot? A megállapított forgalmi érték, vagy a ténylegesen megfizetett összeg? Mivel egy összegben fizettem a vételárat lényegesen kevesebbet kellett fizetnem. Nyilván a bérleti jog is érték, tehát az itt jelent valamit?

  • Mlinárik Márton

    2020. máj. 6. 13:09

    Kedves Huszta Ferencné! Az az összeg lesz a szerzési érték, amilyen összegről az adásvételi szerződés szól. Feltételezem, hogy mind a részletekben, mind az egy összegben fizetendő összeg szerepelt benne. A bérleti jognak nincs köze az eladás után történő adófizetéshez.

  • Mlinárik Márton

    2020. máj. 6. 13:20

    Kedves Czabaday Vivien!

    Ha 12,5-ért vásárolt ingatlant, majd azt 28-ért eladta, a különbözet után SZJA-t kell fizetni a cikkben leírtak szerint.

    A megvásárolt ingatlanra vagyonszerzési illetéket kell majd fizetni. De mivel volt előtte eladás, csak a 28 és a 31,5 különbözetére kell megfizetni a 4%-os illetéket.

  • Mlinárik Márton

    2020. máj. 6. 13:22

    Kedves Csárdi Csilla! Az ingatlan eladásából származóan nem kell adót fizetnie. Az ajándékozás egyenes ágon elvileg illetékmentes. De javaslom hogy konzultáljon ügyvéddel.

  • Reni

    2020. máj. 16. 11:49

    Üdvözlöm! Kinéztünk egy családi házat, a tulajdonosa nemrég örökölte, azonban 9M ft lett feltüntetve a közjegyzői nyilatkozatban. Most 17M ert arulják, így 1,2M t kene adózniuk. Ha eladás előtt a testvérének elajándékozná es ott mondjuk 18M lenne feltűntetve akkor nem kellene adóznia róla? Ez az ajándékozás még él? Nem jart le 2014 ben ez a lehet lehetőség? Köszönöm!

  • Reni

    2020. máj. 16. 12:29

    Üdvözlöm! Kinéztünk egy családi házat, a tulajdonosa nemrég örökölte, azonban 9M ft lett feltüntetve a közjegyzői nyilatkozatban. Most 17M ert arulják, így 1,2M t kene adózniuk. Ha eladás előtt a testvérének elajándékozná es ott mondjuk 18M lenne feltűntetve akkor nem kellene adóznia róla? Ez az ajándékozás még él? Nem jart le 2014 ben ez a lehet lehetőség? Köszönöm!

  • Szabó Gábor

    2020. máj. 16. 15:16

    Tisztelt Mlinárik úr!

    Köszönjük szépen az igen hasznos cikket.
    Ha a vevőnek hitelre van szüksége a vásárláshoz, csak az előszerződés lehet adócsökkentő megoldás, hiszen a bank egyébként nem hitelezi a valódi vételár x %-át. Jól látom?

    Válaszát előre is köszönöm!

  • Mlinárik Márton

    2020. máj. 18. 13:28

    Kedves Reni!
    A kérdést javaslom ügyvéddel egyeztetni, mert nem ismerem az ügy részleteit és így amit leírok, az mindössze a véleményem és semmiképpen sem minősül tanácsadásnak.

    Egyébként az ajándékozás megoldás lehet, de ebben az esetben 9% ajándékozási illetéket kell majd megfizetni.

    Egyenes ágon (tehát gyermeknek, szülőnek) ingyenes az ajándékozás, de ebben az esetben az eladási ár 25%-a számít majd nyereségnek, ez után kell SZJA-t fizetni. Így a 17MFt-os eladási ár után 637.500 Ft jön ki, tehát a végeredmény jóval kedvezőbb.

  • Mlinárik Márton

    2020. máj. 18. 13:36

    Kedves Szabó Gábor!

    A banki ügyintézéshez legalább előszerződés szükséges, anélkül nem indítható el a hitelbírálat. Egyébként is javasolt az előszerződés aláírása és a foglaló átadása, nehogy a vevő vagy az eladó meggondolja magát.
    Szóval a kérdésre a válasz: Igen, hiteles vevő esetén megoldás lehet az előszerződés.
    Mivel itt sem ismerem az ügy részleteit, ugyancsak nem tudom megítélni, hogy milyen trükköt lehet még esetleg bevetni. Pl. ha ingatlan és ingóság is cserél gazdát, megoldás lehet a vételár megosztása is. Hozzá teszem, hogy az időhúzás miatt nagyfokú bizalom szükséges a felek között, valamint az ingóság vételára természetesen nem hitelezhető...

  • Mate ferenc

    2020. máj. 25. 09:25

    Vasaroltam egy lakast videken (szuleim segitsegevel) 1,4 m ft en tulajd, edesapam haszonelv), Majd egy even bell, Budapesten Allast kaptam ,ezert eladtam a lakast 1,6f t, melyet magamnak szanva berendeztem. (Mosogatogep, uj butorok,Hugo, csillarok,fuggonyok, stab , magamnak szanva) varatlanul bpesten allasajanlatot kaptam,ezert sietve eladtam, holy a bpesten kinezett lakast megvehessem , Otto a szuleimmel is Egyut lehessek Itt edesapam lett a tulajdonos en pedig a haszonelvezo. -A Videók lakas (62nm) v-ea.arkulonbozete valojaban nem federate a raforditasaimat) a bpesti lakas 94 mm, egyben, de ket elkulonitheto lakas, garazs -jovedelemkent (ado) kell-e kezelnem. Konkret. Lakascserevel nem tudtuk megoldani.
















  • Horváthné Nagy Nikoletta

    2020. máj. 25. 11:31

    Jó napot kívánok!

    Arról szeretném kérdezni, hogy ingatlanunkat 2015ben vásároltuk 2.9 m. Ft-ért. Most 2020ban már eladható, bármelyik hónapban? Mi 3 millióért szeretnénk eladni, de akkor nyereségi adót kell fizetnem? Ha tegyük fel 2,5-2,9 millió forintért adnánk el akkor milyen fajta adót/ illetéket kellene fizetnünk?

    Válaszát köszönöm.

  • OPRE MÁRIA

    2020. máj. 25. 16:10

    ÉRDEKLŐDNÉK 2017 JANÁRBAN ELADTAM LAKÁSOM. 13 MILLIÓ 500 EZER ÉRT ÉS EL ADTAM 2019 JAN-BAN 17 MILLIÓÉRT ADŐZNI MENNYI ÖSSZEG AMI A KÜLÖNBÖZET A TÖBBIT GYERMEKEM LAKÁSVÁSÁRLÁSHOZ ADTAM ILLTEVE BELE PÓTOLTAM

  • Anita

    2020. máj. 27. 00:14

    Kedves Marton! 5 evnel regebben vasarolt ingatlanomat szeretnem most eladni,hogy megvehessek egy hazat. A lakasomat 24M ert fogom eladni , es aztan megveszem a hazat 17Mert. Ilyen esetben hogy kell szamoljak ado- illetve illetekfizetessel?

  • Kovács Barnáné

    2020. jún. 2. 14:05

    Üdvözlöm!
    Kérdésem , 2014 évben ajándékozás cimen került a nevünkre egy lakás a férjem 1/2-ed és nekem is az 1/2 rész Közben a férjem meghalt és 2017 évben került a lakás teljes egészében a tulajdonomban a hagyatékátadó végzés után melynek fele rész 5 millió FT. Most el szeretném adni kell e nekem utána adózni

  • Mlinárik Márton

    2020. jún. 10. 13:18

    Kedves Mária, sajnos nem igazán értem, amit leírt...

  • Mlinárik Márton

    2020. jún. 10. 13:26

    Kedves Horváthné Nagy Nikoletta!

    Ha 2015-ben vásárolta az ingatlant, az eladás 2021-ben válik majd adómentessé.

    Íme egy kalkulátor, ahol ki tudja számolni, mennyi adót kell majd fizetnie.
    https://nav.gov.hu/sites/apeh/calc/ingatlan_jovedelem_calc1.html


    Eladásnál illetéket nem kell fizetni.

  • Mlinárik Márton

    2020. jún. 10. 13:28

    Kedves Anita!

    Ebben az esetben sem adót, sem illetéket nem kell fizetnie.

  • Mlinárik Márton

    2020. jún. 10. 13:30

    Kedves Kovács Barnáné!

    Igen, ebben az esetben az örökölt tulajdonrész eladása után adót kell majd fizetni.

Új hozzászólás

Tájékoztatunk, hogy hozzászólásod csak utólagos jóváhagyás után jelenik meg a weboldalon.


Ide kattintva elolvashatja az adatvédelmi tájékoztatót.

Hírmondó

Iratkozz fel most és légy naprakész, havonta friss hírekkel jelentkezünk!

Ide kattintva elolvashatja az adatvédelmi tájékoztatót.