A baj az, hogy egyik sem ad vissza korrekt eredményt. Vagy azt gondolod, hogy létezik olyan "számológép", ami 5-6 adatból megmondja majd, hogy mi a lakásod valós értéke? De akkor miért létezik az értékbecslő szakma, és miért kell egy szakvéleményért 30.000 - 50.000 Ft-ot fizetni...?
Ez mekkora hülyeség, ugye? De a helyzet az, hogy ez az egyik oka annak, hogy egy "robot" nem tudja megbecsülni a lakásod valós értékét: nincsenek érzelmei. A közgazdaságtan olyan modellekben gondolkodik, amikor az eladók és a vevők rendelkeznek minden elérhető információval és ezek alapján ésszerű döntést képesek hozni. A gond az, hogy ez a valóságban soha nincs így.
Az ingatlanpiacon nincs központi szerv, az ország területén szétszórva történnek a tranzakciók. A legfrissebb hiteles adat pedig a KSH eladási statisztikája, ami cirka másfél éves késéssel érhető el. A 2019 augusztusi, és a 2018 februári árak között pedig jelenleg nem olyan sok a különbség. Cirka 30%...
Tegyük fel, hogy egy lakás piaci ára 20MFt. Megkeresem a tulajdonost, hogy szeretném megvenni. Neki nincs szándéka eladni. De végül kiböki, hogy volna az az ár, amiért megválna tőle. 24MFt-ot szeretne. Ez jó 20%-kal magasabb a piaci realitásnál. Mit mond minden józan gondolkodású vevő?
"Nem kell, inkább rohadjon rá..."
Igenám, de én történetesen a szomszédban lakom. Az idős anyukámat szeretném a közelenben tudni. Ráadásul a lakás földszinti és akadálymentesített. Vajon hajlandó leszek a piaci ár fölötti összeget fizetni? Minden bizonnyal, hiszen számomra alakás magasabb értéket képvisel, mint az átlag vevőnek.
Ha eladnád a lakásodat, vagy ingatlant vásárolnál, fordulj hozzám bizalommal!
A statisztikák, és az adatbázisok, amiket az ingatlan árkalkulátor használ, "csupán" az árakat tartalmazzák Pedig egy ingatlan eladásnál számos más összetevője is van a megállapodásnak. Persze egy részüket lehet "sablonizálni", de a nagyobb százalékuk nem írható le képletekkel. Nézzük, hogy általában mit nem vesznek számításba az ingatlan árkalkulátorok:
A testvérednek/barátodnak/komádnak nem ugyanazt az árat fogod felkínálni, amit egy ismeretlennek. Vagy kevesebbet, vagy többet fogsz mondani, attól függ, hogy milyen a viszonyod az illetővel. De abban valószínűleg egyet tudunk érteni, hogy a másik emberhez fűződő kapcsolatod befolyásolja majd a végső árat.
A lakás tele van tartozással, és a végrehajtó dönteti az ajtót. Más lesz az eladási ár? Hát persze. Vagy tegyük fel, hogy az ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt, és a haszonélvező nem hajlandó lemondani a jogáról. Tehát úgy kell megvenned a lakást, hogy valaki benne lakik. A legtöbb vevő azt mondja, hogy ebben az esetben nem érdekli az üzlet. De bizonyára néhányuk elgondolkodna, ha mondjuk a piaci érték 50%-áért hozzá lehet jutni.
Minél súlyosabb problémát kell megoldani, illetve minél nagyobb az "idő-nyomás" az eladó oldalon, a vételár annál alacsonyabb lesz.
Egy forró piacon az értékbecslés lehet merészebb, hiszen ha kicsit magasra is lövi be az árat, a piaci árak emelkedése előbb-utóbb beéri azt, ráadásul minimális alkuval kell számolnod (sőt, jellemző a licithelyzetek kialakulása).
A hideg piacra ennek ellenkezője igaz. Az árak folymatosan csökkennek, ezért jóval óvatosabban kell bánnunk a számokkal. Ha a kalkulátor fölébecsül, olyan helyzetbe hozhatja az eladót, hogy az évekig képtelen lesz eladni az ingatlanát.
Az ingatlan árkalkulátor csak a számokat veszi figyelembe
Nem mondtam, hogy ne használd. A ingatlan árkalkulátor arra jó, hogy egy hozzávetőleges támpontot adjon. De komolyabb tervezéshez, számításhoz az eredmény sajnos használhatatlan lesz, mert a valóságtól akár 10-20%-kal is eltérhet. Tehát egy 40MFt-os lakás esetén 4-8MFt-os differenciáról beszélünk. Ha komolyan fontolgatod az eladási szándékot, a "hozzávetőleges" ár nagy károkat tud okozni neked. Hogy miért? Jöjjön egy kis marketing-pszichológia! (Ne aggódj, ígérem, hogy érdekes lesz :) )
A horgonyár az angol anchoring szóból ered. Azt jelenti, hogy a vevők fejében minden termékhez van egy hozzárendelt referenciaár, ez a horgonyár. Gyakorlatilag tudjuk, hogy mennyibe kerül egy csésze kávé, mennyibe kerül egy kiló kenyér, mennyibe kerül egy liter üzemanyag, és ezek horgonyárként jelennek meg a fejünkben. (...) Ami egyszer bement a fejekbe, Isten onnan ki nem veri.
A lakásoddal kapcsolatosan általában eredetileg nincs a fejedben horgonyár. Egyébként semmilyen más termékkel kapcsolatban sincs. Valahonnan megtanulod, hogy mi az adott dolog értéke.
Érdekes megvizsgálni, hogy az otthonoddal kapcsolatos horgonyár honnan kerül a fejedbe:
Az átlagember nagyjából így szerzi az információt. Gondolom egyetértünk abban, hogy ez a horgonyár valószínűleg köszönőviszonyban sem lesz a piaci értékkel. A probléma az, hogy a vételtől az eladásig általában eltelik némi idő, és a piac mozog. Fel, vagy le. De a legritkább esetben fog ugyanannyit érni a 2 évvel ezelőtt vásárolt ingatlanod. Az hogy mennyiért újítottad fel, egy nagyon fontos szám NEKED. De ha te lennél a vevő, téged sem érdekelne, hogy mennyibe került a cement meg a tégla. Mint ahogyan az sem érdekelne vevőként, hogy az eladónak mennyi tartozása van.
A fejedben lévő horgonyár alacsonyabb, mint a piaci realitás, akkor nincs nagy gond. Hiszen a gyomrod sokkal könnyebben beveszi, ha az elképzelésedhez képest néhány "plusz" millió üti a markodat. Az ellenkező eset viszont megkeseríti az életedet Fogadnék, hogy a fejedben lévő ár magasabb, mint a piaci realitás. Ha eladó vagy, ez a normális. Hiszen az évszázad üzletét akarod megcsinálni. (Persze ha vevő vagy, akkor meg kacsalábon forgó palotát szeretnél egy putri áráért.) A gondot az okozza, hogy azt már nagyon nehezen nyeled le, ha a piac nem adja neked oda azt az összeget, amit "kitaláltál". Magaddal fogsz kiszúrni, és hónapokat vesztegetsz el teljesen fölöslegesen, amíg a hócipőd is tele lesz a lakáseladással. És a vicc az, hogy hiába írom ezt le neked. Ha már benne van a fejedben a hibás horgonyár, azt az Isten sem veszi ki onnan...
Ezt a horgonyt jó nehéz lehet megmozdítani. Ugyanannyira, mint a fejedben lévő horgonyárat.
Ezért nagyon fontos, hogy a szomszéd, anyós, értékbecslő, vagy ingatlan árkalkulátor mennyire pontos árat ad meg. Hidd el nekem, hogy jobb, ha felkészülsz egy gyengébb forgatókönyvre, minthogy magas elvárásaid legyenek, aztán csalódj.
"2012 augusztusában eladtam egy lakást a Ferencvárosban. A vevő a fiának vette, hogy legyen hol laknia, amíg egyetemre jár. Majd 2019-ben újra felkeresett az akkori vevő / mostmár tulajdonos, hogy a fia végzett az egyetemen, nincs szükség a lakásra, adjuk el. Örömmel vállaltam a feladatot, hiszen nincs annál jobb visszajelzés, mint amikor 7 év távlatából előkerül egy régi ügyfél. A lakásra emlékeztem, de a pontos paraméterek nem voltak meg. A tulaj azt mondta, hogy az alapterület 100 nm, és kérte, hogy állapítsam meg az értékét. Itt elkövettem azt a hibát, hogy anélkül, hogy ellenőriztem volna a kapott adatokat, mondtam neki egy árat: A négyzetméterár kb 600eFt lesz, tehát 60MFt a várható eladási ár. Mikor lekértem a tulajdoni lapot, már tudtam hogy bakot lőttem.Kiderült, hogy a lakás nem 100, hanem csak 88 nm. Így viszont a várható érték mindössze 53MFt lesz. De már sajnos késő volt, a tulajdonos fejébe bekerült a 60MFt-os horgonyár. Végül 6 hónap után eladás lett a dologból 54MFt-os áron, amivel túlszárnyaltam a korábbi becslésemet. A poén az, hogy ha az elején nem hibázzuk el az árazást, és nem 60-ról, hanem 56MFt-ról indulunk, akkor 2 hónapon belül tettem volna le az asztalra ugyanazt az eredményt. Így viszont 4 hónapomba telt meggyőzni a tulajdonost, és elengedtetni vele a horgonyt."
A fenti történetben szereplő lakás ebben a házban van.
Ezzel a nem is olyan rövid kitérővel szerettem volna megvilágítani neked, hogy el tud tájolni és súlyos (időben és pénzben mérhető) kárt okoz, ha valahonnan szerzel egy hibás adatot és arra alapozod az ingatlanvagyonoddal kapcsolatos döntéseidet. Az a helyzet, hogy az ár meghatározása alapvetően meghatározta az ingatlaneladás menetét. Az emberek mégis elbagatellizálják a dolgot. A hasukra ütnek, kitalálnak egy a valóságtól teljesen elrugaszkodott dolgot, mellé tesznek egy csapni való marketinget, és csodálkoznak, hogy nem kel el a lakás. Vagy elkel. De az eredmény 90%-os. És egy 40 millás lakás esetén ez 4 M minuszt jelent. A következő bekezdésben megnézzük, hogy hogyan működnek a lakásár kalkulátorok. Leteszteltem három, különböző szoftvert, és megvizsgáltam, hogy mennyire hasznos az infó, amit adnak, segítenek-e a döntéshozásban.
A vizsgált (létező) ingatlan:
Az ingatlanbecslo.com egészen részletesen kikérdezett, és egy korrektnek tűnő becslést adott vissza: 24 930 000 Ft Határozott, tízezer forintos pontosságú.
De azért nem vagyok meggyőzve, megnézem, hogy mit mond a többi "számológép":
Az ertekbecslo.hu összesen 7 adat megadása után kidob egy intervallumot: 18M és 23M között van az ingatlan értéke. 
Köszi. Akkor most 18 vagy 23 ? Mivel az eladó vagy, valami ilyesmi gondolatmenet zajlik a fejedben:
"Nekem a 23M sokkal szimpatikusabb... Egyébként valószínűleg ez az ertekbecslo.hu rosszul működik, mert az ingatlanbecslo 25MF-ot mondott, és az még a 23M-nál is sokkal szimpibb!"
Nincs is ezzel semmi gond, azon kívül, hogy ha túlárazod a lakásodat, malmozhatsz majd hónapokig, mert a kutya sem emeli majd rád a telefont... A túlárazás sok millió forintba kerülhet neked. Ebből a cikkből megtudhatod, hogy miért! Három a magyar igazság, tehát nézzük a harmadik becslést, majd az igazságot tesz:
Na most aztán kinn vagyok a vízből: "Adatbázisunkban jelenleg nincs elég adat a becsléshez". 
A végeredmény: az ingatlan értéke 18 - 25 MFt között van. Ettől nem sokkal lettünk okosabbak... De akkor vajon honnan lehetne megtudni a pontos értéket?
Az eddigiek alapján gondolom világos neked is, hogy néhány adatból nem lehet pontosan meghatározni a lakás értékét. Mivel nem egy kiló kenyérről beszélünk, mindenképpen szükséges a helyszíni szemle. Az első beszélgetésem a tulajdonosokkal rend szerint nem a lakásban zajlik. Mindig megkérdezem, hogy milyen állapotban van a lakás. Sokszor kapom az alábbi választ:
"Hát... jó állapotban van, tavaly felújítottuk..."
Majd a helyszíni szemle során kiderül, hogy a "felújítás" tulajdonképpen egy festés volt, de tulajdonképpen a lakás bontandó. Vagy a másik véglet, mikor hupirózsaszín csempével burkolták a fürdőszobát, és hello kitty mintás tapétát raktak fel a nappaliban. Sajnos eladhatóság szempontjából egyik sem lesz az igazi.
A Győzike-villa: Amit az ingatlan árkalkulátor biztosan nem tud értelmezni. Sokba került a kialakítás? Hogyne. Győzike ezt felújítottnak hívja? Persze. És neked tetszik? Ez az a felújítás, amit inkább nem kellett volna megcsinálni, mert soha nem fog megtérülni.
Persze nem arra gondolok, hogy mennyire jó nő /pasi az illető. De az ár megállapításához beszélnünk kell a tulajdonossal, ismerni kell az élethelyzetét, tudni kell, hogy mennyire motivált az illető, van-e "időnyomás" az eladással kapcsolatosan. Itt általában a következő választ szoktam kapni:
Nem sürgős, van 2 hónapom, hogy eladjam.
Ilyenkor azt a rossz hírt kell, hogy közöljem, hogy a 2 hónap kevés lesz, mit mackósajtban a brummogás. És ha nem toporog máris a küszöbön a vevő, akkor igen nagy gáz van. Hogy miért? Aki hitelből fizeti a vételárat, annak a bank 60 napra vállalja a fizetést. A fundamenta 90 napot mond. De sűrűn elő fog fordulni, hogy a vevődnek szintén el kell adnia valamit, és 120 napot kér. Tehát a potenciális vevők 80%-át elfelejtheted, mert nem lesz megfelelő a fizetési konstrukció. Gyakorlatilag egyetlen kategória marad: a készpénzes, aki többnyire befektető. Viszont ahhoz, hogy őt ki tudd fogni, valószínűleg jócskán engedned kell az árból. Vagy ki lehet tartani az eredeti elképzelés mellett, és reménykedni, hogy mégis sikerül. De ha még eltelik néhány hét és valami oknál fogva mégsem sikerül megtalálni a vevőt, akkor kezdhet gyöngyözni a homlokod... De tudd, hogy ebben az esetben az ingatlan árkalkulátor biztosan magasabb értéked ad meg, mint amit érvényesíteni tudsz majd.
Majd végül meg kell vizsgálni az ingatlan jogi helyzetét. A tulajdoni lapon, vagy az alapító okiratban lévő dolgok jelentősen befolyásolhatják a piaci értéket.
Az árkalkulátor nem nézi meg a papírokat.
Néhány napja leveleztem egy hölggyel, aki egy VI.kerületi, Bajcsy-Zsillinszky úton található, 74 nm-es ingatlan áráról kérdezett. Majd kiderült, hogy a 74 nm nem egy önálló ingatlan, hanem egy nagyobb üzlethelyiség 1/3-ad része, és azért akarja tudni az értékét, mert a 2/3-ad az övé és tárgyal a másik tulajdonossal az 1/3-ad rész megvásárlásáról. A helyzet az, hogy az 1/3 tulajdoni jog gyakorlatilag értéktelen, mert valószínűleg még 50%-os áron sem kellene senkinek. Az egyetlen ember, akinek valós értékkel bír ez az ingatlan, az a másik 2/3-ad tulajdonosa. Így a piaci értéket fölösleges kiszámolni. 3 tanácsot tudtam adni:
De ha gondolod, megpróbálhatod megbeszélni ezt a körülményt az ingatlan árkalkulátorral is...
Ha a wikipediaban megnézed az "ingatlan-értékbecslés" szót, a következőket találod:
"Az ingatlanérték-becslés nem egzakt tudomány, nem csupán matematikai modelleket alkalmazó szakma, hanem bizonyos mértékig látnokság, jövőkutatás is. Abban az értelemben igaz mindez, hogy a vagyontárgy piaci értékét csak akkor lehet biztosan tudni, ha az már elkelt."
Azért itt a cikk végén tisztázzunk, hogy senki sem akkora professzor, hogy 100%-ig pontosan meghatározza egy lakás várható eladási árát. Ha mégis sikerül, az csupán a véletlen műve.
Ha csupán "hobbiból" érdekel a lakásod értéke, használj nyugodtan ingatlan árkalkulátort. De ha éles a helyzet, fordulj szakemberhez, aki kimegy a lakásodba, részletesen felméri azt, kikérdez téged, és megvizsgálja az ingatlan jogi oldalát is. A becslés így a lehetőségekhez mérten a legpontosabb lesz. Ja, igen: Jó ha tudod, hogy az, hogy egy szakember kimegy hozzád, pénzbe kerül. Akkor is, ha a gázost, a villanyszerelőt, vagy az értékbecslőt hívod.
Persze, megteheted, hogy nem kérsz segítséget, és a saját fejed után mész. De azért azt még elmondom, hogy egy szakembernek van még két ütőkártyája, ami valószínűleg neked nincs. 1.) Objektivitás: Nem fogja torzítani a becslést az ingatlanhoz való érzelmi kötődése. Ezért nem azt fogja mondani, amit hallani akarsz, hanem azt, ami a realitás. 2.) Piaci tapasztalat: Egy (magyar) átlagember élete során 1-2 alkalommal kerül lakáseladási szituációba. Egy szakember havonta 1-4 alkalommal csinálja végig ugyanezt. Valószínűleg tud hasznos tanácsot adni azzal kapcsolatosan, hogy min kell változtatnod, ha a maximális eladási árat akarod elérni.
Ha hasznosnak találtad írásunkat és örülnél a szakértői támogatásnak...
Akkor kérd a jelenleg ingyenes és kötelezetségektől mentes, telefonos KONZULTÁCIÓT IDE KATTINTVA!
Tájékoztatunk, hogy hozzászólásod csak utólagos jóváhagyás után jelenik meg a weboldalon.
Hozzászólások (0)