Ha lakásvásárláson töröd a fejed, jó ha tudod, hogy a vételáron felül ki kell még fizetned ezt-azt. Itt van például az ingatlan illeték, vagy hivatalos nevén a vagyonszerzési illeték. Ha nem számolsz vele, kellemetlen meglepetés fog érni, hiszen akár milliós tétel is lehet. Összeszedtünk néhány hasznos infót, amivel tudod csökkenteni a befizetni valót.
A válasz nem fog tetszeni: is-is. Egyes esetekben bizony mindkettőt fizetned kell. De ha tudod, hogyan működik a rendszer, megtalálhatod a kiskapukat. Először is fontos, hogy tudd, a következőt:
Ha tudni szeretnéd, hogyan fizess kevesebb adót a lakáseladás után, itt megtudhatod.
Ha lakást vettél, a vételár 4%-át kell befizetned a nagy közös kasszába, vagyis ha vásárolsz egy 30 MFt-os lakást, akkor 1 200 000 Ft vagyonszerzési illetéket kell fizetned.
De ne aggódj, az állam tudja, hogy "jóból" is megárt a sok. Ezért az illetékfizetési kötelezettségnek van felső határa. Ha vagy abban a szerencsés helyzetben, hogy 1 milliárd forint fölötti értékű ingatlant adsz el, akkor az 1 milliárd forint fölötti részre csak 2%-ot kell fizetni, és az illeték maximum 200 millió forint lehet.
A vagyonszerzési illeték sokba kerülhet |
Tudom, hülye név ez a vagyonszerzési illeték, pláne hogy sokan 20 évre adósodnak el egy lakás miatt, dehát a szabály az szabály. Amikor az adásvételi szerződést aláírod, az ügyvéd aláírat majd veled egy NAV adatlapot, amin bejelented a vagyonszerzés tényét. A tulajdonjog bejegyzést követő néhány hét múlva már küldik is a csekkedet. De ha tudod, hogy hol keresd, megtalálhatod a kiskaput.
Ezen a linken találsz egy kalkulátort, ami segít kiszámítani a fizetendő vagyonszerzési illetéket
Ha a lakásvásárlást megelőző 3 éven belül eladtál egy ingatlant, cserét pótló illetékkedvezmény kérelmezhető. Ez azt jelenti, hogy nem jár automatikusan, csak akkor, ha bele van írva az adásvételi szerződésbe, és jelezve van. Ha eladtunk és vásárolunk is, akkor csak az értékkülönbözet után kell fizetni, amenyiben a megvásárolt lakás drágább, mint amit eladtunk. Tehát például ha eladtunk egy lakást 20 MFt-ért, és veszünk egyet 25 MFt-ért, akkor 200 000 Ft ingatlan illetéket kell fizetnünk, ami az 5 MFt 4%-a.
Ha több lakást is adtunk el a 3 év alatt, akkor az az eladás számítható be, ami a vételt közvetlenül megelőzi, vagy követi. Tehát ha két eladás volt, egy vásárlást megelőző, és egy vásárlást követő, akkor dönthetünk, hogy melyik eladást állítjuk szembe a vétellel.
A kedvezmény akkor is kérelmezhető, ha először vásárolunk, és csak utána fogunk eladni. Ebben az esetben 1 év áll a rendelkezésünkre, és szintén jelezni kell, kérelmezni kell a NAV-nál, hogy függesszék fel a vagyonszerzési illeték kiszabását.
Egy lakáscserénél különösen fontos, hogy az eladásból a legtöbbet hozzuk ki. Ebből a cikkből megtudhatod, hogy mi a legnagyobb hiba, amit a lakáseladók elkövetnek.
Ha a vevőnek korábban még nem volt ingatlan a tulajdonában, a 35. életévét még nem töltötte be, és a megvásárolt lakás értéke 15 MFt alatt van, 50%-os kedvezmény kérelmezhető, tehát csak 2% ingatlan illetéket kell megfizetni. Amennyiben drágább lakást vásárol a vevő, sajnos nem érvényesíthető a kedvezmény, de 12 hónapos kamatmentes részletfizetés kérhető. A megvásárolt lakás teljes értéke számít, tehát ha egy 28MFt-os lakásban szerzel 50%-os tulajdont, és ezzel 14MFt-os ingatlanvagyont, attól nem leszel jogosult a kedvezményre.
Ha már az állam vissza nem térítendő kedvezménnyel segíti a lakáshoz jutást, van olyan jó fej, hogy azt a pénzt, amit ő ad, nem szedi be a sápot. Tehát ha vásárolunk egy 40 MFt-os lakást, és kapunk 10 MFt vissza nem térítendő támogatást, akkor csak 30 MFt után kell illetéket fizetnünk. Ez a szabály a 2020. december 31. előtt született adásvételi szerződésekre érvényes.
Ki tudod használni a cserét pótló illeték kedvezményt, ha ingatlant vásárolsz, és a családodban valaki 3 éven belül eladott, de nem tervez vásárolni. Ha a tulajdonjog egy részét a családtag kapja meg, arra a részre nem kell ingatlan illetéket fizetni. Persze jól gondold át, hogy kivel kerülsz egy tulajdonba, mert később, ha eladod a lakást, ebből komoly problémád lehet.
Előfordul, hogy egy lakást teljes berendezéssel együtt adnak el. Ebben az esetben érdemes megbontani az adásvételi szerződést ingóságra és ingatlanra. Tehát például vásárolunk egy lakást 30 MFt-ért, és a tulajdonos benne hagy mindent. Legyen a bútor és a gépek 3MFt, a lakás pedig 27MFt. Máris spóroltunk milliónként 40 000Ft-ot, azaz összesen 120 000 Ft-ot, hiszen a bútorra nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.
Ha a lakásvásárló jövedelmi helyzete bizonyíthatóan indokolja, a NAV egyéni elbírálás alapján
Ha ilyen kérelemhez szeretnél folyamodni, mindenképpen egyeztess az ügyvédeddel és a könyvelőddel, hogy alá tudod-e támasztani bármivel, hogy rászoruló vagy. (Nem lesz könnyű, hiszen most vettél egy lakást...) De ha tényleg indokolt az engedmény, akkor ragadj tollat, és írj egy levelet a NAV-nak. A legrosszabb esetben annyit mindenképpen elérsz, hogy húzod az időt.
Egy jó tanács: Ha a hatósággal levelezel, semmiképpen ne rinyálj! Gondolj bele, hogy az ügyintéző, aki a NAV-nál ücsörög, és megkapja a te leveledet, mennyi ilyen sírás-rívást olvas naponta. Ha a Te leveled is olyan, mint a többi, az első mondat után fogja a kukába dobni.
Ne rinyálj, támassz érveket, és bizonyíts!
Ingatlan illeték kedvezmények - spórolhatsz, ha ismered őket! |
A cserét pótló illeték kedvezményt már korábban tárgyaltuk. Ha a megvásárolt lakás olcsóbb, mint amit eladtunk, a vagyonszerzési illeték összege: 0 Ft lesz.
Ha a férj eladja a lakást a feleségnek (vagy fordítva), nincs vagyonszerzési illeték.
Ha a nagyapám eladja nekem a lakását, vagy én eladom a fiamnak a lakásomat, nem kell ingatlan illetéket fizetni.
Itt azért van némi feltétel, ugyanis 4 éven belül lakóingatlant kell rá építeni, illetve be kell szerezni az érvényes használatbavételi engedélyt. De ha ez megvan, szintén nem kell illetéket fizetni.
Új építésű lakásnak számít az, amit közvetlenül a beruházótól vásárolunk meg. Ha ilyen lakást vásárolunk, akkor 15MFt-os vételárig nincs ingatlan illeték, 30MFt-os vételárig pedig csak a 15MFt fölötti részre kell illetéket fizetni. Ha a vételár 30MFt fölött van, sajnos nem jár kedvezmény.
Ha önkormányzati tulajdonban lévő lakást vásárolunk meg, nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.
2021. január 1-től érvényes az a szabály, amely szerint ha a vevő CSOK-ot vesz fel a vásárláshoz, nem kell vagyonszerzési illetéket fizetnie.
Ha viszont megelőlegező CSOK-ról van szó és a gyermekvállalás nem teljesül, akkor viszont kiszabják az illetéket és be kell fizetni utólag.
Rendszeresen előfordul egyenes ági örökléssel, vagy ajándékozással szerzett ingatan esetén, a felek nem állapítanak meg szerzési értéket. De minek is kéne árat megjelölni, hiszen pénz nem cserél gazdát, illetéket meg nem kell fizetni?
Fontos, hogy előre gondolkodj, mert szorítóba kerülhetsz |
Az egész kérdés akkor válik érdekessé, ha úgy alakul az élet, hogy a szerzést követő 5 éven belül el kell adnunk a lakást. Ekkor (vételár híján) az eladási ár 25%-a számít nyereségnek és ez után kell befizetni az ingatlan adót. Magyarul ha eladom a lakást 30MFt-ért, és nem volt megjelölve a szerzés kori érték, akkor 7,5MFt után kell adóznom. Ha viszont a szerzés kori érték például 28MFt lett volna, akkor 2MFt után kell megfizetnem az ingatlan adót. Nem mindegy!
Az ingatlan eladás után történő adózás szabályairól itt olvashatsz bővebben.
Még ennél is nagyobb hiba lehet, ha hasraütés szerűen beírunk mondjuk 10 Mft-ot a szerződésbe szerzéskor, majd megtáltosodik az ingatlanpiac (ahogyan nemrég tette), és eladjuk 25MFt-ért. Amiért nem gondolkodtunk előre, fizethetjük a tanulópénzt a 15Mft “profitunk” után.
Ha azt várod, hogy “az ügyvéd majd tudja”, az a rossz hírem, hogy az ügyvéd általában nem tudja végig gondolni helyetted az életedet, Neked kell előre gondolkodnod! De most, hogy ezt a cikket végig olvastad, már megvan a tudásod ahhoz, hogy a kezedbe vedd a dolgok iránytását!
Ha eladnád a lakásodat, vagy ingatlant vásárolnál, fordulj hozzám bizalommal!
Tájékoztatunk, hogy hozzászólásod csak utólagos jóváhagyás után jelenik meg a weboldalon.
Hozzászólások (27)
Halasi Dominika
2020. jan. 30. 00:30
Ha válás után a férj lemond a házrészéről kell adásvételiszerződést kötni? Vagy hogyan kerül le a nevéről az ingatlan és hogy kerül át a feleség nevére. Ha adásvételi szerződést kell kötni, akkor ez későbbi lakásvásárlásnál számít e. Ha nem kapott érte pénzt, a lakás forgalmi értékét figyelembe veszik az uj ingatlan illetékének számításakor?
Köszönöm, ha erre tud valaki válaszolni nekem.
Tóth Kitti
2020. máj. 2. 00:14
Kedves Ingatlan48!
"Az országgyűlés 2019 júliusában megszavazta az illetéktörvény módosítását, melynek következtében illetékmentesen igényelhető a babaváró hitel." Had kérdezzem meg, hogy ez most mit jelent pontosan, ha lakásvásárláshoz felhasználjuk önrészhez, akkor ez az összeg levonható a vagyonszerzési illeték alapjából? :/
Előre is köszönöm az információt!
Ingatlan48
2020. máj. 6. 13:16
Kedves Tóth Kitti! A babaváró hitelből vett ingatlan sajnos nem lesz vagyonszerzési illeték mentes.
Hunics Györgyi
2020. máj. 7. 12:53
Kedves Ingatlan48
Hogyan működik az illeték akkor, ha a hárman vásárolunk (50-25-25% tulajdoni megoszlásban) és az egyik vásárlónak (35 év alatti) ez az első lakása, tehát elvben vonatkozhatna rá kedvezmény? Az ingatlan vételi ára 22-25 millió között lenne.
Előre is köszönöm az információt!
Molnárné M. Jolán
2020. máj. 8. 04:08
Tisztelt Ingatlan48!
A gyermekeimnek még 18 év alatti korukban az általunk lakott fél rész a tulajdonukba került, nem öröklés, hanem ajándékozás útján, már 20 éve. Mára mindannyian 18 év felettiek, ha lakást vesznek maguknak, akkor jár-e nekik a vagyonszerzési illeték kedvezmény, ha jól értem akkor a 2 % megfizetése?
Ingatlan48
2020. máj. 8. 10:58
Kedves Jolán!
Az első lakásvásárlónak járó kedvezmény csak akkor jár, ha az illető korábban még nem tulajdonolt ingatlant. Ha a gyerekek korábban örököltek akár csak 1%-ot is valamilyen ingatlanból, akkor ők már nem számítanak első lakásvásárlóknak. Tehát sajnos nem lesznek jogosultak az illeték kedvezményre.
István
2020. máj. 9. 13:38
Tisztelt Ingatlan48!
Érdeklődnék, hogyan kell illetéket fizetni abban az esetben, ha örököltem egy lakást és egy garázst, eladtam a lakást utána egy hónappal a garázst másik vevőnek. Az ingatlan amit vásárolnék olcsóbb mint a lakás eladási ára. Ilyenkor csak a garázs eladási áráig lehet kedvezményt kérni?
Köszönöm válaszát!
Klepácsné Petrik Tímea
2020. máj. 10. 21:42
Tisztelt Ingatlan48!
Azt szeretném kérdezni,hogy édesanyám az idén,eladott egy ingatlant és a teljes összeget egy a testvéremmel közös számlára utalta át! Sajnos anyukám 2 hete elhunyt! Ezek után ha szeretnék vásárolni ebből a pénzből egy ingatlan részt,akkor mi a menete az illeték mentességnek részemről! Előre is köszönöm! Timi
Ingatlan48
2020. máj. 11. 10:24
Kedves István!
A garázs nem lakóingatlan. Tehát az eladott lakás értéktét tudja majd szembe állítani a megvásárolt lakás érétkével és a különbözet után kell illetéket fizetni.
Ingatlan48
2020. máj. 11. 10:27
Kedves Klepácsné Petrik Tímea!
Fogadja részvétem!
Az, hogy a vásárlásra szánt összeg milyen forrásból származik (ebben az esetben ajándékozás), nem befolyásolja a vagyonszerzési illeték mértékét. Tehát ha más kedvezményre nem jogosult, akkor a vételár 4%-át kell majd kifizetni illetékként.
Szabó Erika
2020. máj. 12. 11:35
Tisztelt Ingatlan48!
Ha tavaly júniusban adtam el a lakásom és férjemmel közösen vettünk egy házat, de az júniusig (tehát 1 éven belül) nem kerül a nevünkre a kivitelező csúszása miatt, akkor hogyan kell fizetni az illetéket? Az én részem már átutalásra került a kivitelező felé. (Férjem júliusban tölti a 35-öt, neki ez lesz az első ingatlan a nevén).
Köszönöm, Erika
Ingatlan48
2020. máj. 14. 14:25
Kedves Erika!
A jó hírem, hogy az eladást követően 3 éven belül lehet érvényesíteni a cserét pótló vételre vonatkozó illetékkedvezményt, tehát az Ön részére csak a különbözet után kell majd illetéket fizetni. A férjére az első lakásvásárlókra vonatkozó kedvezmény érvényes, amennyiben nem tölti be a 35-öt amire az adásvételi szerződés aláíródik. Illetve amennyiben 15MFt alatti a megvásárolt ingatlan vételára. Egyébként neki ki kell fizetnie a 4%-ot.
Dóri
2020. máj. 25. 14:41
Tisztelt Ingatlan48!
Szeretnék segítséget kérni az alábbi helyzetben az illeték fizetéséről! Idén eladott a férjem egy lakást 28. 000.000 Ft-ert, ahol ő 1/1-es tulajdonos volt. Most tervezünk venni egy ujepitesű házat 54.500.000 ft-ert(ahol még nincs meg a hasznalatbaveteli engedely), de 50-50% os tulajdonban lenne,és csak én vagyok 35év alatti. 10. 000.000 Ft-os, 3gyerekes CSOK-ot is felvennenk hozzá. Hogyan tudnánk kiszamolni az ingatlanra fizetendő illetéket?
Köszönöm válaszát,
Dóri
Richárd
2020. jún. 5. 09:56
Kedves Ingatlan48!
Párommal a napokban vásároltunk egy lakást 31,5 MFt értékben, 50-50% tulajdoni hányaddal. Mindketten 35 év alattiak vagyunk, első lakásunk lesz. Számíthatunk a 2%-os kedvezményre, vagy sem?
Nagy Éva
2020. jún. 10. 00:59
Tisztelt Ingatlan48!
Férjem és én 1/2 -1/2 arányban birtokolunk egy lakást. A férjem el fogja adni nekem a saját 1/2 részét. Tudomáson szerint, az ügylet illeték, valamint adómentes lesz. Továbbá közöttünk valós pénzforgalom nem fog bonyolódni.
Egy ügyvéd olyan információt adott, hogy - fentiek ellenére - nekem be kell fizetnem a szerződésben megjelölendő vételár összegét egy - a férjem /mint Eladó/ által a saját nevére nyitandó - bankszámlára. Ennek nem értem az értelmét.
Kérdésem, hogy ez valóban így van-e?
Válaszát előre is köszönöm! Nagy Éva
Nagy László
2020. jún. 10. 13:14
Tisztelt Ingatlan48!
A kérdésem az lenne, ha egy 13.000.000 Ft-ért vásárolt lakás (nem új ép.) esetén hogy alakul a vagyonszerzési illeték
- házastársként 1/2 - 1/2 tulajdonú vásárlás esetén
vagy
- egyik fél 1/1 tulajdonban a másik fél haszonélvezeti joggal
( nem első lakás, 35 év felett)
Köszönöm! Nagy László
------------
A szerző válasza:
Kedves László!
13MFt után 4% vagyonszerzési illetéket kell fizetni. A tulajdonos társak a tulajdoni hányaduk arányában kötelesek viselni az illetéket. A haszonélvező pedig a haszonélvezeti jog értékének megfelelően fizet illetéket.
Ingatlan48
Ingatlan48
2020. jún. 10. 13:22
Kedves Dóri!
Van itt egy kalkulátor, ami esetleg segíthet:
https://kiszamolo.com/ingatlan-illetek-kalkulator/
Egyébként az eljáró ügyvédnek pontosan ki kellene számolnia, hogy mennyi illetéket kell fizetni.
Ingatlan48
2020. jún. 10. 13:33
Kedves Richárd!
Az illeték kedvezmény értékhatára 15MFt, és ez a teljes ingatlan vételárára vonatkozik. Tehát ebben az esetben sajnos nincs kedvezmény.
Ingatlan48
2020. jún. 10. 14:51
Kedves Nagy Éva!
Egymás között, pénzmozgás nélkül cserél gazdát az ingatlan, én sem látom az okot, hogy miért kellene befizetni az összeget egy bankszámlára. Hiszen akár úgy is mehetnek az ügyvédhez, hogy már korábban, otthon elszámoltak egymással készpénzben. Javaslom, hogy tisztázzák ezt a kérdést az ügyvéddel.
Vitéz Éva
2020. júl. 1. 19:29
Tisztelt Ingatlan48,
férjemmel tervezzük megvenni 50-50%-ban a férjem anyukájától az ingatlant 22millió forintért. Azt olvastam, hogy a férjemnek nem kell illetéket fizetni, tekintve, hogy egyenes ági rokon, viszont nekem házastársként kell majd (9%??). Kérdésem, hogy mennyit? Az egész ingatlan értéke után, vagy csak az én részem után? Az ő anyukája fizet majd adót? Előre is köszönöm a segítséget!
--------
A szerző válasza:
Kedves Vitéz Éva!
Én azt gondolom, hogy a legegyszerűbb az lenne, ha az anyuka a férjének ajándékozná az ingatlant, ő pedig önnek ajándékozná a felét. Így mindkét ügylet illeték mentes lenne. A pénzügyekkel meg elszámolnak a szerződésektől függetlenül, így nem kell adózni sem.
De azt javaslom, hogy a kérdést egy ügyvédnek tegyék majd fel.
Ingatlan48
Horváth Zsolt
2020. júl. 1. 20:23
Kedves Ingatlan48,
édesanyamtól ajandekozás útján kapok egy ingatlant. Érdeklődnék, hogy mennyi idő után tudom a feleségemnek a felét odaajandekozni?
Köszönöm szépen!
-----
A szerző válasza:
Bármikor. Házastársak között az ajándékozás illetékmentes.
Ingatlan48
Bálint Miklós
2020. júl. 14. 20:43
Üdvözlöm!Ha külföldön adtam el lakást és itt vásároltam ,akkor a külömbözetett lehet érvényesíteni?köszönöm
-------
A szerző válasza
Sajnos nem...
Ingatlan48
Novák Szabina
2020. szept. 23. 22:04
Kedves Ingatlan48!
Szeretnék érdeklődni, az illetékről, 15 millió forint alatt találtam lakást, 24 éves vagyok, illettek mentes lennék, viszont nagymamamek rám írattak, a vidéki házukat, én vagyok a tulajdonos ők pedig a haszonélvezők, ilyen esetben már nem illet az első lakás kedvezmény? Válaszát előre is köszönöm!
Szabina
-------
A szerző válasza:
Kedves Szabina!
Az első lakásvásárlónak járó kedvezményt így már nem tudja igénybe venni hiszen van már ingatlan tulajdona.
Ingatlan48
Szabó Erzsébet
2020. aug. 3. 19:11
Tisztelt Ingatlan48!
Dupla állampolgár vagyok,magyar és román . Erdélyben eladtam a családi hazámat és annak árából vásároltam Magyarországon egy lakást. Jogos vagyok-e illeték kedvezményre ?
A szerző válasza:
Kedves Erzsébet!
Ha Romániában adott el ingatlant és Magyarországon vásárol helyette, sajnos nem lehet vagyonszerzési illeték kedvezményt érvényesíteni.
Ingatlan48
Vadas Edit
2020. szept. 3. 07:34
Üdvözlöm!
Érdeklődni szeretnék,hogy ha eladjuk az édesanyámmal közös néven szereplő (13 évvel ezelőtt vásárolt) lakásunkat 20.millióért és veszünk helyette egy házat 15-ért ami az én nevemen lesz, mire számítsunk milyen fizetési kötelezettség lesz utána.
Válaszát előre is köszönöm!
Üdv. Edit
---------
A szerző válasza:
Kedves Edit!
A vásárlás után a vételár 4%-át kell illetékként megfizetni. Ha ugyanaz a személy lesz a vevő, aki az eladó volt, akkor csak a különbözet után kell megfizetni a 4%-ot. Tehát ha a szüleié az ingatlan, amit most eladnak, akkor azt javaslom, hogy legyenek ők az új lakás vevői, majd ajándékozzák oda Önnek a megvásárolt ingatlant. Az ajándékozás egyenes ági rokonok között illeték mentes. De a biztonság kedvéért egyeztessen ügyvéddel!
Ingatlan48
Attila
2020. okt. 2. 10:33
Jó napot.
Milyen arányt képvisel az ingóság a teljes vetelárból (pl ingatlan 80% ingóság 20%)? Van valami arány ami elfogadott? (Nyilvan minél nagyobb az ingó annál jobb hisz kevesebb az illeték)
Köszönöm
---------------
A szerző válasza:
Kedves Attila! Nincs ilyen arány. De ha az ingatlan ára feltűnően alacsony, számítson rá, hogy a NAV megkérdezi, hogy mi is történt...
Ingatlan48
Erdősné Pusztai Anikó
2020. okt. 4. 11:57
Üdvözlöm!
Eladás alatt van a kertes házunk 32 millió Ft ért aminek apukám 3/4 rész és az enyém 1/4 rész a tulajdon. Másik ház vételnél 58 millió Ft lenne mennyi be fog kerülni az illeték? Illetve az lehetséges lenne hogy apukám nevére vennénk meg a házat majd később ajándékozásként átiratnánk a nevemre? Köszönöm szépen a választ.
Tisztelettel Erdősné Pusztai Anikó
-------------------
A szerző válasza
Kedves Anikó!
Én is azt javasoltam volna, hogy legyen az édesapja az új ingatlan tulajdonosa (vagy még jobb, ha ugyanolyan arányban lesznek tulajdonosok, mint az eladott ingatlanba voltak, majd az apukája ajándékozza oda Önnek a részét. De mindenképpen javaslom az ügyvéddel való konzultációt.
Ingatlan48