Blog

Ingatlan illeték – hogyan kerüld el, ha lakást vásárolsz

Ha lakásvásárláson töröd a fejed, jó ha tudod, hogy a vételáron felül ki kell még fizetned ezt-azt. Itt van például az ingatlan illeték, vagy hivatalos nevén a vagyonszerzési illeték. Ha nem számolsz vele, kellemetlen meglepetés fog érni, hiszen akár milliós tétel is lehet. Összeszedtünk néhány hasznos infót, amivel tudod csökkenteni a befizetni valót.

 

Ingatlan adó vagy ingatlan illeték?
 

A válasz nem fog tetszeni: is-is. Egyes esetekben bizony mindkettőt fizetned kell. De ha tudod, hogyan működik a rendszer, megtalálhatod a kiskapukat. Először is fontos, hogy tudd, a következőt:

• Lakáseladás után adó fizetendő.
• Lakásvásárlás után vagyonszerzési illeték (vagy ingatlan illeték) fizetendő.

Ha tudni szeretnéd, hogyan fizess kevesebb adót a lakáseladás után, itt megtudhatod.

A vagyonszerzési illeték  mértéke 4%

Ha lakást vettél, a vételár 4%-át kell befizetned a nagy közös kasszába, vagyis ha vásárolsz egy 30 MFt-os lakást, akkor 1 200 000 Ft vagyonszerzési illetéket kell fizetned.

De ne aggódj, az állam tudja, hogy "jóból" is megárt a sok. Ezért az illetékfizetési kötelezettségnek van felső határa. Ha vagy abban a szerencsés helyzetben, hogy 1 milliárd forint fölötti értékű ingatlant adsz el, akkor az 1 milliárd forint fölötti részre csak 2%-ot kell fizetni, és az illeték maximum 200 millió forint lehet.

A vagyonszerzési illeték sokba kerülhet

 

Tudom, hülye név ez a vagyonszerzési illeték, pláne hogy sokan 20 évre adósodnak el egy lakás miatt, dehát a szabály az szabály. Amikor az adásvételi szerződést aláírod, az ügyvéd aláírat majd veled egy NAV adatlapot, amin bejelented a vagyonszerzés tényét. A tulajdonjog bejegyzést követő néhány hét múlva már küldik is a csekkedet. De ha tudod, hogy hol keresd, megtalálhatod a kiskaput.

Ezen a linken találsz egy kalkulátort, ami segít kiszámítani a fizetendő vagyonszerzési illetéket

Ingatlan illeték kedvezmények

1.) Cserét pótló vétel esetén illetékkedvezmény kérelmezhető

Ha a lakásvásárlást megelőző 3 éven belül eladtál egy ingatlant, cserét pótló illetékkedvezmény kérelmezhető. Ez azt jelenti, hogy nem jár automatikusan, csak akkor, ha bele van írva az adásvételi szerződésbe, és jelezve van.  Ha eladtunk és vásárolunk is, akkor csak az értékkülönbözet után kell fizetni, amenyiben a megvásárolt lakás drágább, mint amit eladtunk. Tehát például ha eladtunk egy lakást 20 MFt-ért, és veszünk egyet 25 MFt-ért, akkor 200 000 Ft ingatlan illetéket kell fizetnünk, ami az 5 MFt 4%-a.

Ha több lakást is adtunk el a 3 év alatt, akkor az az eladás számítható be, ami a vételt közvetlenül megelőzi, vagy követi. Tehát ha két eladás volt, egy vásárlást megelőző, és egy vásárlást követő, akkor dönthetünk, hogy melyik eladást állítjuk szembe a vétellel.

A kedvezmény akkor is kérelmezhető, ha először vásárolunk, és csak utána fogunk eladni. Ebben az esetben 1 év áll a rendelkezésünkre, és szintén jelezni kell, kérelmezni kell a NAV-nál, hogy függesszék fel a vagyonszerzési illeték kiszabását.

Egy lakáscserénél különösen fontos, hogy az eladásból a legtöbbet hozzuk ki. Ebből a cikkből megtudhatod, hogy mi a legnagyobb hiba, amit a lakáseladók elkövetnek.

2.) Első lakásvásárlónak járó vagyonszerzési illeték kedvezmény

Ha a vevőnek korábban még nem volt ingatlan a tulajdonában, a 35. életévét még nem töltötte be, és a megvásárolt lakás értéke 15 MFt alatt van, 50%-os kedvezmény kérelmezhető, tehát csak 2% ingatlan illetéket kell megfizetni. Amennyiben drágább lakást vásárol a vevő, sajnos nem érvényesíthető a kedvezmény, de 12 hónapos kamatmentes részletfizetés kérhető. A megvásárolt lakás teljes értéke számít, tehát ha egy 28MFt-os lakásban szerzel 50%-os tulajdont, és ezzel 14MFt-os ingatlanvagyont, attól nem leszel jogosult a kedvezményre.

 

3.) A CSOK keretein belül kapott kedvezmény után nem kell ingatlan illetéket fizetni (2021. január 1-től nem érvényes!!!)

Ha már az állam vissza nem térítendő kedvezménnyel segíti a lakáshoz jutást, van olyan jó fej, hogy azt a pénzt, amit ő ad, nem szedi be a sápot. Tehát ha vásárolunk egy 40 MFt-os lakást, és kapunk 10 MFt vissza nem térítendő támogatást, akkor csak 30 MFt után kell illetéket fizetnünk. Ez a szabály a 2020. december 31. előtt született adásvételi szerződésekre érvényes.

4.) Résztulajdon vásárlása

Ki tudod használni a cserét pótló illeték kedvezményt, ha ingatlant vásárolsz, és a családodban valaki 3 éven belül eladott, de nem tervez vásárolni. Ha a tulajdonjog egy részét a családtag kapja meg, arra a részre nem kell ingatlan illetéket fizetni. Persze jól gondold át, hogy kivel kerülsz egy tulajdonba, mert később, ha eladod a lakást, ebből komoly problémád lehet.

5.) Vásárolj ingatlant és ingóságot külön

Előfordul, hogy egy lakást teljes berendezéssel együtt adnak el. Ebben az esetben érdemes megbontani az adásvételi szerződést ingóságra és ingatlanra. Tehát például vásárolunk egy lakást 30 MFt-ért, és a tulajdonos benne hagy mindent. Legyen a bútor és a gépek 3MFt, a lakás pedig 27MFt. Máris spóroltunk milliónként 40 000Ft-ot, azaz összesen 120 000 Ft-ot, hiszen a bútorra nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.

6.) Kérjétek az ingatlan illeték mérséklését és (talán) megadatik néktek

Ha a lakásvásárló jövedelmi helyzete bizonyíthatóan indokolja, a NAV egyéni elbírálás alapján

• mérsékelheti a fizetendő vagyonszerzési illeték mértékét,
• illetve 12 havi (vagy indokolt esetekben akár hosszabb) részletfizetési lehetőséget biztosíthat.

Ha ilyen kérelemhez szeretnél folyamodni, mindenképpen egyeztess az ügyvédeddel és a könyvelőddel, hogy alá tudod-e támasztani bármivel, hogy rászoruló vagy. (Nem lesz könnyű, hiszen most vettél egy lakást...) De ha tényleg indokolt az engedmény, akkor ragadj tollat, és írj egy levelet a NAV-nak. A legrosszabb esetben annyit mindenképpen elérsz, hogy húzod az időt.

Egy jó tanács: Ha a hatósággal levelezel, semmiképpen ne rinyálj! Gondolj bele, hogy az ügyintéző, aki a NAV-nál ücsörög, és megkapja a te leveledet, mennyi ilyen sírás-rívást olvas naponta. Ha a Te leveled is olyan, mint a többi, az első mondat után fogja a kukába dobni.

Ne rinyálj, támassz érveket, és bizonyíts!
 

Ingatlan illeték kedvezmények - spórolhatsz, ha ismered őket!

 

Az alábbi esetekben nincs ingatlan illeték fizetési kötelezettség

1.) Ha olcsóbb lakást veszel, mint amit eladtál

A cserét pótló illeték kedvezményt már korábban tárgyaltuk. Ha a megvásárolt lakás olcsóbb, mint amit eladtunk, a vagyonszerzési illeték összege: 0 Ft lesz.

2.) Házastársak között történő adásvétel esetén nem kell ingatlan illetéket fizetni

Ha a férj eladja a lakást a feleségnek (vagy fordítva), nincs vagyonszerzési illeték.

3.) Egyenes ági rokonok közötti adásvétel illeték mentes

Ha a nagyapám eladja nekem a lakását, vagy én eladom a fiamnak a lakásomat, nem kell ingatlan illetéket fizetni.

4.) Építési telek vásárlása esetén szintén nincs ingatlan illeték fizetés

Itt azért van némi feltétel, ugyanis 4 éven belül lakóingatlant kell rá építeni, illetve be kell szerezni az érvényes használatbavételi engedélyt. De ha ez megvan, szintén nem kell illetéket fizetni.

5.) Illetékmentesség új lakás vásárlása esetén

Új építésű lakásnak számít az, amit közvetlenül a beruházótól vásárolunk meg. Ha ilyen lakást vásárolunk, akkor 15MFt-os vételárig nincs ingatlan illeték, 30MFt-os vételárig pedig csak a 15MFt fölötti részre kell illetéket fizetni. Ha a vételár 30MFt fölött van, sajnos nem jár kedvezmény.

6.) Önkormányzati lakás esetén

Ha önkormányzati tulajdonban lévő lakást vásárolunk meg, nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.

 

7.) CSOK-kal vásárolt lakóingatlanok esetén

2021. január 1-től érvényes az a szabály, amely szerint ha a vevő CSOK-ot vesz fel a vásárláshoz, nem kell vagyonszerzési illetéket fizetnie.
Ha viszont megelőlegező CSOK-ról van szó és a gyermekvállalás nem teljesül, akkor viszont kiszabják az illetéket és be kell fizetni utólag. 

 

Az, hogy nem kell ingatlan illetéket fizetni, nem feltétlenül jó dolog!

Rendszeresen előfordul egyenes ági örökléssel, vagy ajándékozással szerzett ingatan esetén, a felek nem állapítanak meg szerzési értéket. De minek is kéne árat megjelölni, hiszen pénz nem cserél gazdát, illetéket meg nem kell fizetni?

Fontos, hogy előre gondolkodj, mert szorítóba kerülhetsz

Az egész kérdés akkor válik érdekessé, ha úgy alakul az élet, hogy a szerzést követő 5 éven belül el kell adnunk a lakást. Ekkor (vételár híján) az eladási ár 25%-a számít nyereségnek és ez után kell befizetni az ingatlan adót. Magyarul ha eladom a lakást 30MFt-ért, és nem volt megjelölve a szerzés kori érték, akkor 7,5MFt után kell adóznom. Ha viszont a szerzés kori érték például 28MFt lett volna, akkor 2MFt után kell megfizetnem az ingatlan adót. Nem mindegy!

Az ingatlan eladás után történő adózás szabályairól itt olvashatsz bővebben.

Még ennél is nagyobb hiba lehet, ha hasraütés szerűen beírunk mondjuk 10 Mft-ot a szerződésbe szerzéskor, majd megtáltosodik az ingatlanpiac (ahogyan nemrég tette), és eladjuk 25MFt-ért. Amiért nem gondolkodtunk előre, fizethetjük a tanulópénzt a 15Mft “profitunk” után.

Ha azt várod, hogy “az ügyvéd majd tudja”, az a rossz hírem, hogy az ügyvéd általában nem tudja végig gondolni helyetted az életedet, Neked kell előre gondolkodnod! De most, hogy ezt a cikket végig olvastad, már megvan a tudásod ahhoz, hogy a kezedbe vedd a dolgok iránytását!

Ha eladnád a lakásodat, vagy ingatlant vásárolnál, fordulj hozzám bizalommal!