Ha a közelmúltban vettél lakást (csillagászati áron, hitelből, esetleg befektetési céllal), akkor valószínűleg rémülten olvasod az indexen és a portfolion a hireket, amelyek szerint lassul az ingatlanpiac. Ha pedig lakást vennél, akkor pedig örülsz, hogy vége az őrületnek.
De vajon tényleg itt a fordulat?
2018 végén írtam egy cikket az ingatlanpiac ciklusairól. A rendelkezésemre álló adatok alapján akkor azt mondtam, hogy 2019 az expanzió éve lesz és folytatódik az árnövekedés. Azóta viszont néhány dolog megváltozott...
Az ingatlanpiac ciklusai - véget ért az expanzió?
Májusban megjelentek a hírek a Magyar Állampapír Plusz nevű kötvény bevezetéséről, ami a futamidő utolsó évében 6%-os hozamot ígér, kamatadó és kockázat mentesen.
Mivel budapesten a vásárlások több, mint 40%-ánál "befektetés" volt a motiváció, a piac azonnal reagált:
Az eladások száma az ingatlanpiacon 20%-ot esett. Az előző években csak karácsonykor volt ilyen gyenge a forgalom. (Forrás: DH barométer)
Mivel az ingatlanpiacon az árak emelkedése jócskán meghaladta a bérleti díjak emelkedését, az elérhető hozamok jelentősen csökkentek. Manapság ha 4,5% körüli megtérülés jónak mondható hosszú távú bérbeadás esetén. Így aztán nem csoda, hogy a befektetők azonnal behúzták a kéziféket.
Az index.hu írása szerint a bevezetést követő 1 héten belül 1.800 milliárd (!!!) Ft áramlott be az állambácsi kasszájába. Hogy honnan jött ez a pénz? Többek között az ingatlanpiacon garázdálkodó vevők zsebéből.
Egyébént a személyes véleményem az, hogy a kormány tudatosan próbálja lehűteni az ingatlanpiacot, mert tisztában vannak az ingatlanbuborék kialakulásának veszélyeivel.
Az ingatlan.com mérései szerint az érdeklődések száma majdnem 40%-ot esett júniusban, a korábbi időszakhoz képest. Bár az előző évben is láthatunk egy-két komolyabb visszaesést, de ezek rend szerint valami hosszabb ünnephez (pl.: húsvét) kapcsolódtak. Idén pünkösdkor 40%-os visszaesés tapasztalható. Tavaly ezt az időszakot meg sem érezte a piac.
A hirdetőportálokon keresztül is érezhető az ingatlanpiac változása (Forrás: ingatlan.com)
Májusban vizsgáltam utoljára a hirdetett ingatlanok számát. Megnéztem, hogy mennyi lakást és házat hirdetnek eladásra az ingatlan.com felületén. Az eredmény akkor 56.000 db volt, most pedig 61.500 db-nál járunk. Néhány hónap alatt majndem 10%-kal nőtt a hirdetett "árukészlet" az ingatlanpiacon.
Tehát egyre több az eladatlan lakás, amit a kereslet már nem tud felszívni.
Az előbbiekben felsorolt adatok csupán indikátorok (jelzések) és önmagukban nem fogják az árak mélyrepülését okozni. De az elmúlt néhány évben lezajló egyértelmű, folyamatos és megkérdőjelezhetetlen gyorsuláshoz képest világosan látszik, hogy változóban vannak a dolgok.
Fontos hozzátennünk, hogy a hitelek továbbra is olcsók, sőt, az állam is segíti a lakáshoz jutást a CSOK-kal és a Babaváró támogatással. Az olcsó finanszírozás pedig tovább fűti a piacot. Már ahol tudja.
Az alábbi videó jól szemlélteni az elmúlt évben lejátszódó áremelkedés mértékét, és az egyes megyék egymáshoz viszonyított arányát. Az is látható, hogy Budapest jócskán elhúzott. Úgy is mondhatnánk, hogy eszetlenül drága lett.
Bár a szakmai portálok 2019-ben is két számjegyű árnövekedésről beszélnek, ezek az adatok országosak. Mivel a vidéki települések még olcsók, ezért ott továbbra is pörögnek az események. Budapesten viszont már gond van.
Vizsgáljuk meg, hogy miért:
Vegyünk például egy, a körút közelében található, 40nm-es, 2 szobás lakást. Mostanra nem ritka, hogy ezeket 40-50MFt-ért kínálják eladásra.
Ki lehet a potenciális vevő?
Az árak emelkedése miatt egyik korábban jellemző célcsoport sem jöhet szóba.
Maradnak még a lottó nyertesek, fiatal menedzserek, akiknek éppen jól megy a szekér, diplomaták, rocksztárok. De azt hiszem abban egyetértünk, hogy az ő létszámuk elhanyagolható a fent felsorolt célcsoportokhoz képest. Nem azt modom, hogy tuti, hogy nem lesz ilyen vevőd. Csupán 95%-ig biztos. Illetve mivel egyre több a méregdrága, kacsalábon forgó lakás, bőven van választék a számukra. Ezért ha nem tudsz pl. egy dunai panorámát felmutatni, nem Te leszel a befutó.
Tehát, akkor ki lesz a vevő?
A BEFEKTETŐ!
És íme egy költői kérdés a végére:
Ha a befektető nem kap megfelelő hozamot a pénzére, vajon megveszi majd a lakást?
Az ingatlanpiac "normális" működéséhez hozzá tartozik, hogy a vevő is és az eladó is az évszázad üzletére vadászik, ezért aztán a vevő olcsón szeretne venni, az eladó meg minél drágábban szeretne eladni.
Havonta 150-200 ügyfél keres minket azzal, hogy segítsünk nekik beárazni a lakásukat. Mi megmondjuk, hogy mi az ingatlan reális értéke, az eladók meg a javasolt árra rátesznek 25-30%-ot, és reménykednek.
A poén az, hogy az elmúlt 5 évben ez a megközelítés működött. Mivel a piac folyamatosan emelkedett, előbb-utóbb utólérte a megjelölt kínálati árat és az üzlet létrejött. Így az eladónak nem kellett feladnia a fejében lévő (korábban irreális) elképzelést, vagyis horgonyárat.
Az eladók azóta is hozzá vannak szokva a piac dinamikájához, hogy eddig minden évben 30-50%-ot nőttek az árak. De sajnos ez a növekedés megállni látszik.
Azért nő a hirdetett ingatlanok száma, mert a piaci ár már nem éri utól a kínálati árakat, így "a portéka szépen ott porosodik a polcokon".
Ha a tulajdonos el akar adni, be kell látnia, hogy a kínálati ár, amit kitalált, nem működik. Korábban csak várnia kellett, de mostmár engednie kell az árból ahhoz, hogy a vevők érdeklődését felkeltse.
Ergo: az eladó máris áresést érzékel.
Hogy az árfolyamgörbe emelkedik vagy esik, alapvetően egy dologtól függ:
Mennyien gondolják, hogy az adott termék olcsó/drága.
Ha a többség úgy gondolja, hogy az az akármi olcsó, akkor sokan fogják keresni. Mivel a kereskedő nem hülye, kihasználja a helyzetet, és az árak emelkedni fognak.
De ha a tömegek úgy gondolják, hogy az adott termék drága, akkor egyre kevesebben fognak vásárolni, és az ár jó esetben stabilizálódni, rosszabb esetben esni fog.
Ez történik most.
Ha nem hiszed el nekem, csak kérdezz meg találomra 10 embert az utcán, hogy mit gondol a budapesti ingatlanárakról...
A fenti leírt változásokhoz az év végének közeledtével hozzá adódik majd az (ingatlanpiacon egyébként normális), éven belüli kereslet csökkenés, ami az alábbi grafikonon látható.
Ahogy közeledik a tél, egyre több vevő dönt úgy, hogy a vásárlást inkább a jövő évre halasztja. A kereslet csökkenés pedig nem támasztja alá a további árnövekedést.
A budapesti használt lakóingatlanokkal kapcsolatos kereslet átlagosan 14%-kal csökkent az előző évhez képest. (Forrás: Ingatlan.com)
Ahogy korábban is írtam, az ingatlanpiac növekedéséről szóló "még mindig két számjegyű" jelentések országos szinten készülnek. Az állami ösztönzők (Babaváró, CSOK) továbbra is fűtik a piacot. A 24.hu cikke szerint a falusi CSOK máris 10%-os árnövekedést okozott.
De Budapest jelentős részére (például a belvárosi kerületekre) ezek a támogatások már nem fognak felhajtóerőként hatni. Egyszerűen azok a családok, akik igénybe tudják venni a támogatásokat, még ezekkel az összegekkel kiegészítve is nehezen tudnák megengedni maguknak, hogy a belvárosban maradjanak.
Tehát eddig Budapest volt a húzóerő az ingatlanpiacon, mostanra viszont a vidék adja a növekedés oroszlánrészét. Már ameddig a lendület kitart...
Továbbra is fennáll az alacsony kamatkörnyezet, az olcsó hitelek elérhetősége, és a lakáshiány, mivel az építőipar a munkaerőbeli és nyersanyagbeli korlátok miatt nem tudja kielégíteni az igényeket. Ez a három dolog fűti a piacot, ezért mostanában még nem biztos, hogy azonnal esni kezdenek az árak.
De józan ésszel belátható, hogy - az eladók bármennyire is szeretnék - az árfolyamgörbe nem fog a végtelenbe emelkedni.
Az eladáshoz ugyanis vevő is kell.
És ha a vevőt nem érdekli a portékád (mondjuk azért, mert eszetlenül drága, és nem tudja megfizetni) nem fogja azt megvenni.
Rendben, itt a lassulás. De vajon milyenek az ingatlanpiac kilátásai hosszú távon?
Ugyanúgy, ahogy a nyár után az ősz és a tél jön, az ingatlanpiacon az expanziót a túlkínálat és a recesszió követi majd. Azt nem tudjuk, hogy mikor jön a következő összeomlás. De biztos, hogy jönni fog.
És ez nem pesszimizmus, hiszen az ingatlanpiac történelmi adatait vizsgálva látjuk, hogy ez a körforgás folyton visszaköszön.
Az epiteszforum.hu-n olvasható 2019-2022 évi Építési piaci prognózisból kiderül, hogy mi hozhatja el a következő recessziót.
Magyarország gazdasági helyzetét egyrészt a hozzánk kapcsolódó EU tagállamok gazdasági állapota, másrészt az EU-ból érkező támogatások mértéke befolyásolja. 2019-től viszont az EU legerősebb országainak gazdasági növekedése lassulni kezdett, illetve a EU támogatások mértéke is csökkeni fog a jövőben.
Varga Dénes, az építési piaci prognózis kutatásvezetője a következőket írja:
„A 2017-ben elindított élénkítési program legfőbb hibája, mind a gazdaság egészére, mind az építési piacra, mind a lakáspiaci élénkítésre vonatkozóan az, hogy a központi akarat túl rövid idő alatt akar túl nagy eredményeket elérni, amit azután várhatóan nem sikerül stabilizálni.
Politikai szempontok szerint lehet, hogy jó megoldás volt a lakáspiaci élénkítést akkorra időzíteni, amikor az EU támogatások is koncentráltan jelentek meg az építési piac keresleti oldalán, de piaci szempontból ez súlyos hibának bizonyult.
Ez a túl gyors, túl erőteljes élénkítés felelős az árak elszabadulásáért, és a kapacitáshiány jelentkezéséért."
Az állami ösztönzők felpörgetik a piacot, jól megy minden. De a kormány attól fél, hogy ha leveszi a lábát a gázpedálról, akkor megáll a fejldőés. Való igaz, hogy a támogatások nélkül a folyamatosan pörgő gazdaságot nem lehetne fenntartani. És akkor nem tudnánk verni a mellünket Brüsszelben, hogy amíg Németországban lassul a növekedés, mi továbbra is jövünk fel, mint a higany! És persze a választópolgárok sem örülnének a visszaesésnek...
A pokolba vezető út jó széndékkal van kikövezve. Vajon az állam túlzott támogatása végül összedönti az ingaltanpiacot?
A baj csak az, hogy az ingatlanpiacon a fizetőképes kereslet piacra lépésének van egy normális üteme. Az állami ösztönzők ezt pörgetik fel, olyan módon, hogy a vevők előre hozzák azt a vásárlást, amire egyébként csak évek múlva lennének képesek.
Ha a következő 5 év vásárlásait előre hozzuk, akkor az a kereslet később fog hiányozni a piacról. Józan ésszel belátható, hogy egy bizonyos ponton túl nem ezt folytatni. Különben a fagyi vissza fog nyalni...
Jó a kérdés, és nehéz megválaszolni. Vajon állambácsi tényleg eszetlenül túlpörgeti a motort és ingatlanbuborékot fúj, vagy sikerül egyensúlyban tartani a piacot? Mivel nem látok a jövőbe, sajnos nem tudom megmondani.
Inkább visszadobnék egy kérdést: MIÉRT gondolkozol lakásvásárláson?
Ha befektetésben gondolkozol, valószínűleg nem ez a legkedvezőbb időszak, hiszen az expanzió végénél tartunk és a csúcson vannak az árak.
A magyarországi ingatlanpiacon az eddigi legnagyobb visszaesés 25%-os, a legnagyobb emelkedés pedig 400%-os volt. (Forrás: MNB )
De ha saját használatra akarsz lakást venni, pl. azért, hogy kiváltsd az albérletet, akkor nem igazán van mire várnod. Lehet, hogy nem a legjobb áron veszed majd a lakásodat, de hosszú távon biztosan tovább emelkednek majd az árak, így biztos lehetsz abban, hogy értékes vagyontárgyhoz jutottál.
A visszaeséstől pedig tulajdonképpen nem különösebben kell félned, hiszen Magyarországon eddig a legnagyobb visszaesés 25%, a legnagyobb emelkedés pedig négyszeres volt.
Itthon csupán 30 év adata áll rendelkezésre. Ha pontosabb képet akarunk kapni, akkor vizsgáljuk meg az USA ingatlanpiacát. A tengeren túlon nem pusztított háború, és nem volt kommunizmus sem, így 118 év adata áll rendelkezésre.
Ha az USA-ban ingatlan tulajdonos voltál, a '70-es évek óta folyamatosan profitálhattál az áremelkedésből. A kivételt az ingatlanbuborék kipukkanása jelentette, ami akkorát szólt, hogy az egész világgazdaságot megrengette. De még a 2007-es csúcshoz képest is mindössze 30%-os volt a visszaesés. Ha pedig kibírtad, a piac mostanra ledolgozta a minuszt, és magasabbra emelkedett, mint valaha.
Néhány év alatt még a világválságot is kiheverte az ingatlanpiac. (Forrás: Ychharts Datastream; BMG Group Inc.)
Szóval a mostani árrobbanásnak valószínűleg vége van. Hogy stagnálás lesz, vagy visszaesés, még nem tudjuk. De ha van lehetőséged ingatlanhoz jutni, és mondjuk az első lakásod megvásárlásán gondolkozol, azt mondom, hogy ne sokat hezitálj.
Hiszen a pakliban az is benne van, hogy az árak nem csökkennek, csak "befagynak" a mostani szinten, aztán eltelik néhány év, és az emelkedés tovább folytatódik. Ha el akarod találni az optimális beszállási pontot, el kell, hogy keserítselek.
Valószínűleg nem fog sikerülni.
A mostani áremelkedés számos család előtt becsukta a kaput, és lehetetlenné tette, hogy valaha saját lakáshoz jussanak.
Nézz előre az időben mondjuk 10 évre. Add hozzá a mostani Budapesti ingatlanárakhoz egy következő expanzió árnövekedését. A kérdés az, hogy tulajdonosként, vigyorogva nézed végig, vagy vered a fejed a falba, hogy kimaradtál.
Belvárosi gangos ház, vagy "bérház" (forrás: ingatlan48)
Gondolkodtál már azon, hogy vajon miért hívják a belvárosi gangos házakat "bérház"-nak? Akinek volt pénze, az építtetett egy házat, beköltözött az első emeleti, erkélyes lakásba, a többi lakást meg bérbe adta. Aztán jött a háború, meg az államosítás. Majd a rendszerváltás idején fillérekért lehetett ingatlanhoz jutni, ezért gondolkodik itthon mindenki saját lakásban.
Bizonyára hallottál róla, hogy Nyugat-Európában, (pl. Londonban) a lakosság mindössze 20%-a birtokolja az ingatlanokat. A többiek meg bérelnek. És nem is gondolnak arra, hogy saját ingatlant vegyenek.
Akár tetszik, akár nem, a helyzet az, hogy Magyarországon is ebbe az irányba haladnak a dolgok...
Ha eladnád a lakásodat, vagy ingatlant vásárolnál, fordulj hozzám bizalommal!
Tájékoztatunk, hogy hozzászólásod csak utólagos jóváhagyás után jelenik meg a weboldalon.
Hozzászólások (0)